부동산 소액 투자처 찾는 방법, 저평가 청주 지금이 기회

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

주변을 보면 집값이 너무 많이 올라서 마땅히 투자할 곳이 없다는 분들이 많습니다. 물론 전국이 전체적으로 다 오르긴 했지만 수도권과 지방, 그리고 각 도시마다 고유의 흐름, 싸이클이 있습니다. 또 한 도시 안에서도 구마다 동마다 단지마다 싸이클이 다르게 돌아가는데요, 그렇기 때문에 상승장이든 하락장이든 투자처는 늘 존재하기 마련입니다. 지금부터 투자처 찾는 방법을 통해 저평가된 곳, 소액으로 투자가 가능한 곳을 살펴보겠습니다.

 

먼저 시장의 흐름을 파악해야하는데요, 부동산은 중심인 서울이 오른 다음 수도권, 부산이 오른 다음 창원, 김해 이런 식으로 퍼져나가기 때문에 과거 그리고 현재 어떤 지역이 올랐는지 알면 다음에 어디가 오를지 예측이 가능합니다. 집값이 가장 많이 오른 곳은 어디일까요? 년간 상승률을 보면 서울보다 많이 오른 곳이 바로 세종입니다. 세종이 미친 듯이 오르자 어느 순간 대전도 확 뛰어가기 시작했는데요, 저번주 주간 동향을 보면 불붙은 수도권 사이에 대전이 떠오르는 것을 알 수 있습니다. 세종, 대전, 그 다음은 어디일까요? 세종과 가까운 청주는 오랫동안 세종의 엄청난 물량으로 인해 몇 년 동안 바닥에 주저앉은 빛을 못 본 도시인데요, 향후 흥덕ic, 청주 brt연장 등 교통을 생각하면 세종과 접근성이 더 좋아질 수밖에 없습니다.

물론 가장 중요한 건 수요와 공급입니다. 청주는 SK하이닉스, 그리고 오창 소부장 2차 전지 산업 등 양질의 일자리 덕분에 인구가 계속 늘어나고 있습니다. 청주는 세종으로 인구를 계속 뺏기고 있기 때문에 세종의 공급을 함께 보셔야 하는데요, 그동안 세종과 청주의 공급물량은 초과였는데 세종은 달리는 반면 청주는 바닥을 쳤습니다. 하지만 청주와 세종의 공급을 합쳤을 때 22년에는 적정, 23년부터 부족입니다.

 

부동산 지인의 그래프를 보면 쉽게 이해할 수 있는데요, 가격이 오르기 위해서는 그전에 가격이 떨어졌어야 합니다. 청주를 보면 2019년에 바닥을 치고 2020년에 상승을 하다가 조정을 맞이하면서 살짝 주춤하고 그 이후 전국이 조정지역이 되면서 다시 상승합니다. 가장 좋았던 타이밍은 2020년 상반기나 작년 청주가 조정지역이 되고 주춤했을 때로 볼 수 있습니다.

그렇다면 이미 상승했기 때문에 지금 들어가기엔 너무 늦었다고 생각할 수도 있겠지만 청주 안에서도 급지가 있기 마련입니다. 가장 대장구, 대장동이 먼저 오르고 신축, 대장 아파트가 먼저 올랐겠죠. 그리고 신축에 비해 구축은 매매 전세 갭이 적어 소액으로 투자가 가능합니다. 소액으로 투자하면 여러 곳에 분산 투자가 가능하고 오히려 수익률이 더 큰 경우가 많기 때문에 저는 오를만한 구축에 투자하는 것을 좋아하는데요, 지금 신축은 이미 올랐겠지만 구축은 아마 서서히 반응이 오는 중입니다.

 

청주의 대장은 흥덕구 복대동입니다. 보통 시장강도가 가장 높은 곳이 대장이지만 꼭 그런 것만은 아닌데요, 지금처럼 시장강도는 오송이 가장 높지만 오송은 청주와 다른 생활권을 갖고 있기 때문에 별개로 보셔야 합니다.. 그 다음이 송절동인데 송절동엔 신축단지 몇 개만 존재하기 때문에 시장 강도가 이렇게 나타난 것으로 보이며 그다음이 복대동입니다. 그 뒤에 신봉동, 비하동, 가경동이 있는데 신봉동은 운천주공 재건축 가능 단지가 있어 이렇게 나타난 것으로 보입니다.

저는 여기서 가경동을 좋은 투자처로 보는데요, 그 이유는 가경동 청주 버스터미널 주위에 구축이 밭을 이루고 있기 때문입니다. 지하철이 없는 지방에는 버스터미널 중심으로 버스노선들이 활발하게 형성되어 있습니다. 또한 향후 brt가 버스터미널로 들어올 예정이며 주변에 상권이 활발하고 가경동은 초중고 학군이 좋기로도 유명한 곳입니다. 또한 신축 사이의 구축은 빛을 보기 어려운 반면 입지 좋은 곳에 구축밖에 없다면 그곳에 살아야 하는 사람이 늘 있기 때문에 구축도 오를 여지가 많습니다. 입지만 보면 터미널과 멀리 떨어진 가경동 아이파크보다 신축하나 없는 구축밭 청주 버스터미널의 입지가 더욱 매력적입니다.

 

그래서 투자할 아파트를 어떻게 찾냐고 질문하는 분들이 많은데 매물이 점점 사라지고 거래량이 활발한 아파트를 찾아야 합니다. 매물이 점차 사라지는 추세에 전세까지 없다면 갭투자할 때 갭을 줄이기 쉽고 거래량이 활발한 아파트가 사려는 사람도 많기 때문에 나중에 팔기도 수월합니다.

 

2018년, 2019년에 집값이 이미 너무 올랐다고 떨어지는 시기를 기다리는 분들이 많았습니다. 하지만 2020년은 어땠나요? 그리고 올해는 어떤가요? 투자 판단은 각자의 몫입니다. 올해도 잘 판단하시고 성투하길 바랍니다.