부동산 빅데이터로 투자처, 타이밍, 선진입 하는 방법 (부동산 지인 데이터 해석)

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

예전엔 부동산 투자를 할 때 데이터를 찾기 위해서는 국가 포털 사이트를 이용하거나 여기저기 자문을 구해야 했습니다. 하지만 요즘 부동산 지인, 아실 등 다양한 좋은 사이트와 어플들이 많아 투자하기가 매우 쉬워졌는데요, 그래도 데이터를 어떻게 보고 해석해야 할지 모르는 분들이 많아 빅데이터 활용방법을 알려드릴까합니다.

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투자처 찾는 방법

모르는 지역을 볼 땐 부동산 지인을 가장 많이 이용하는데요, 부동산 빅데이터 지도를 보면 지역별 시세를 한눈에 지도로 볼 수 있습니다. 제가 요즘 관심이 많은 청주를 보면 흥덕구 814만, 청원구 657만, 서원구 622만, 상당구 612만으로 흥덕구가 가장 비싸고 좋은 동네라는 것을 알 수 있습니다. 그리고 흥덕구(오송제외) 안을 보면 송절동이 1336만으로 가장 비싸네요, 청주의 대장은 복대동인데 왜 송절동의 시세가 더 비싼 걸까요? 송절동에는 구축 없이 신축 몇 단지로만 이루어져 있기 때문인데요, 신축만 있는 동네, 신축과 구축이 섞인 동네, 구축만 있는 동네에 따라 시세가 다르게 나타나기 때문에 시세가 입지를 대신한다고 볼 수 없습니다.

그렇 땐 아파트 연차별로 구축끼리 비교를 하는 게 좋습니다. 15~25년차만 봤을 때는 역시 복대동이 가장 높고 그다음이 가경동입니다. 전체로 봤을 땐 복대동이 1000만, 가경동이 786만이었는데 15~25차는 복대동이 759만, 가경동이 699만인데요, 구축끼리 비교하자 가격차가 꽤 좁아졌습니다. 그 만큼 가경동이 좋은 입지라는 것을 알 수 있습니다.

타이밍 찾는 방법

좋은 입지를 찾았다면 좋은 타이밍을 찾아야 합니다. 전세는 순수한 실수요, 매매는 실수요에 가수요가 더해진 것으로 보시면 되는데요, 공급이 감소하면 실수요가 먼저 반응을 하기 때문에 상승을 할 때는 매매가보다 전세가가 먼저 반응이 나타납니다. 그래프에서도 볼 수 있듯이 2019년도 9월에 전세강도가 먼저 상승하고 그다음 매매 강도가 뒤따라 상승하게 됩니다. 이렇게 매매가가 상승하기 전에 전세가가 상승할 때 들어가면 갭이 줄어들기 때문에 투자금이 적게 들어가고 수익률이 더욱 커지는 효과를 볼 수 있습니다.

보통 전세가 상승-> 매매가 상승-> 과열상태가 되면 갭이 점점 벌어지지만 요즘 임대3법으로 전세 씨가 마른 상태입니다. 때문에 전세가 상승-> 매매가 상승-> 전세가 상승-> 매매가 상승, 무한 루트가 흘러가고 있습니다.

 

선진입 하는 방법

투자에 있어서 뒤에 먹을 수익을 많이 남기기 위해서는 그만큼 빨리 진입을 해야 합니다. 부동산 지인 멀티차트의 상세거래량을 보면 매입자 거주지별이 있습니다. 여기서 지역외 서울, 지역외 기타를 함께 보면 외지인이 얼마큼 들어왔는지 볼 수 있습니다. 실수요자들은 늘 전세, 그 다음에야 매매로 돌아서기 때문에 진입이 느린데요, 투자자들이 선진입 후 실수요자들은 늘 늦게 가담해서 매매가를 올립니다. 또한 외지인들이 진입했다는 건 그만큼 투자가치가 높고 수요가 많기 때문에 매매가를 올릴 수 있다는 뜻입니다.

청주 흥덕구로 보면 2020년 6월 외지인들이 가장 많았던 시기, 조정지역이 되면서 급속도로 외지인들이 빠지고 전국이 조정지역이 되자 다시 외지인 비율이 높아지는 것을 알 수 있습니다. 물론 외지인들이 많다면 작년 조정 직후처럼 갑자기 수요가 확 빠질 수가 있기 때문에 위험할 수도 있습니다. 하지만 그것도 잠시 뿐이지 어느 정도 시간이 지나면 면역이 생기고 전국이 다 조정지역이 된 지금 딱히 투자를 꺼릴 필요가 없어졌습니다.

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요즘 서울 집값이 미친 듯이 오르면서 서울에 들어가야 할지 아니면 지방에 들어가야 할지 고민이 될 텐데요, 지금 서울에 투자하기 위해서는 투자금이 너무 많이 필요합니다. 하지만 모르는 지방에 투자하기엔 두려움이 따르기 마련입니다. 각자 투자 성향에 따라 다르겠지만 저는 지방을 투자하되 인구 50만 미만 소도시는 피하는 편입니다. 그리고 신축이라면 좀 안 좋은 동네도 괜찮지만 구축이라면 그 도시에 제일 좋고 호재가 있는 동네로 갑니다. 요즘 지방일수록 양극화가 심해지고 있으며 호재가 없는 동네는 한계점이 정해져 있지만 호재가 있는 동네는 전고점을 뚫고 올라가기도 합니다.

 

리스크는 각자의 몫입니다. 자기가 버틸 수 있는 자기만의 투자원칙, 안전마진을 만드셔서 성투하길 바랍니다.