수도권 vs 지방, 2021년 최고의 투자처는 어디?

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

과거에는 올라도 수도권이 크게 오른다고 수도권만 투자하는 분들이 많았는데요, 작년 수도권이 전부 조정지역으로 묶이면서 지방도 오르는 지역은 오른다는 것을 알 수 있었습니다. 그리고 수도권과 지방, 이렇게 두 가지로 구별할 게 아니라 수요가 늘어나는 지역과 수요가 줄어드는 지역으로 나누어 보셔야 합니다.

수요가 늘어나는 지역은 크게 수도권과 충청도가 있는데요, 그 외 지방은 광역시라고 하더라도 대부분 인구가 줄어들고 있습니다. 수요가 늘어나는 지역은 대개 일자리가 많은 지역으로 이런 곳들은 공급이 일시적으로 많아도 가격이 크게 빠지지 않기 때문에 안전성이 높습니다. 가격이 떨어진다고 해도 나중에 그 공급이 해소되면 올라갈 기회가 많은데요, 예를 들어 삼성이 있는 천안 아산, sk하이닉스가 있는 청주가 그렇습니다.

얼마 전 gtx-d노선이 나오면서 집값이 또다시 들썩거렸습니다. 요즘 현금 유동성이 크다 보니 선진입을 하는 경우가 많은데 공급물량을 무시하고 들어갔다가는 인고의 시간을 꽤나 오랫동안 버텨야 할 수 있습니다. 교통, 또는 일자리가 생기면서 그 주변이 발달되려면 어느 정도 시간을 보내야 하고 게다가 공급까지 많다면 처음에 악성 미분양이 쏟아져 매매가가 오를 수 없습니다. 물론 시간이 지나면 악성 미분양이 사라지고 주변이 발달되겠지만 생각보다 이 시간이 길어지는 경우가 많기 때문에 지나친 선진입도 조심해야 합니다.

 

그렇다면 지방은 수요, 인구가 계속 줄어드는데 지방에 투자를 해도 될지 고민이 될 텐데요, 인구는 그렇게 급격하게 감소하지 않으며 줄어드는 인구를 기준으로 해서 매년 적정 공급물량을 계산하기 때문에 공급이 줄면 가격은 오를 수밖에 없습니다. 하지만 저는 너무 인구수가 적은 50만명 미만 소도시는 피합니다. 그런 소도시들은 투자자가 조금만 들어가도 가격이 급격히 오르거나 급격히 떨어지고 빠져나올 타이밍을 맞추기가 쉽지 않습니다. 요즘 현금 유동성 때문에 급격하게 오른 지방 소도시들이 몇몇 있는데 그런 곳에 잘못 들어갔다간 꼭지를 잡을 수도 있습니다.

결국 수도권이라서 오르고 지방이라서 오르지 않는 게 아닙니다. 수도권이든 지방이든 가장 중요한 건 매수 타이밍인데요, 대체 이 매수 타이밍을 어떻게 잡는 게 좋을지 고민이 많으실 겁니다. 우선 가격이 오르려면 거래량이 활발하게 이루어져야 합니다. 저는 주로 거래량을 아실에서 확인하는데 시군구별, 동별, 단지별로 다 파악할 수 있습니다. 또한 부동산의 가격은 오를 것 같다는 심리가 가장 크게 작용하는데요, kb부동산에서 매도세, 매수세, 매수우위 지수를 보고 매수우위 지수가 계속 올라갈 때 좋은 신호로 볼 수 있습니다. 그리고 가장 많이들 보시는 부동산 지인의 매매강도, 전세강도가 있는데 물론 둘 다 올라가는 게 좋은 신호지만 전세강도가 매매강도보다 크게 오른다면 더 최적의 타이밍입니다. 전세가 오른다는 건 그만큼 실수요자들이 많다는 뜻이고 전세가 올랐기 때문에 그만큼 매매와 전세 갭이 작아 투자금이 줄어들 수 있습니다.

 

요즘 팔았을 때 수익이 아무리 커도 양도세 때문에 정작 내 손에 쥐는 돈은 줄어드는 경우가 많습니다. 지금은 집을 사지도 못하지만 팔지도 못하는 이상한 형국이 되었습니다. 아주 길게 장기투자만 한다면 상관없겠지만 어느 정도 이익을 실현해야 이 돈을 또 불리고 굴릴 수 있는데요, 양도세와 양도차액에 따른 누진세를 고려하면 오히려 투자금이 작고 쉽게 사고팔 수 있는 지방의 작은 집이 수익률이 높아지기도 합니다. 지금 역대의 상승장이 펼쳐지면서 워낙 오르지 않은 물건이 없다 보니 가치가 있는 물건인지 없는 물건인지 헷갈리는 일들이 많습니다. 투자금만 보고 들어갔다가는 가치 없는 물건을 담을 수 있으니 이럴 때일수록 나중에 후회하는 일이 없도록 조심하시길 바랍니다.