내 아파트만 안 오르는 이유, 오르는 아파트 단지 고르는 법

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

이전에 앞으로 오르는 지역, 투자처를 고르는 방법에 대해 말씀드렸는데요, 각종 뉴스와 기사들은 우리 지역이 올랐다고 하는데 이상하게 내 아파트만 잘 안 오르는 경우가 있습니다. 올라도 상승폭이 작아서 올라도 왠지 내가 손해 본 것 같은 느낌이 들기도 합니다. 안 오르는 것 같아서 팔았더니 내가 판 다음 가격이 올라서 배가 아픈 경우도 많은데요, 오르는 지역이라도 다 똑같이 오르는 게 아니라 아파트, 단지마다 오르는 폭과 시기가 다 다르기 때문입니다.

 

아파트를 투자하는 분들을 보면 오로지 아파트만 보는 경우가 많은데요, 재개발, 재건축이나 분양권에 투자를 안 한다고 해도 재재와 분양권의 가격을 얼추 알고 비교하셔야 합니다. 오래된 빌라와 구축아파트는 재개발, 재건축을 거쳐 분양권이 되고 분양권은 신축이 되며 신축은 구축, 그 다음 구구축이 됩니다. 재개발, 재건축인 경우 조합원 분양가와 프리미엄을 계산하여 지금 이 지역에서 재개발, 재건축, 분양권, 신축 중에 어디가 저렴한지 비교할 수 있습니다. 그리고 신축과 구축도 과거 갭 차이와 현재 갭 차이를 비교하여 이 정도 갭 차이가 일반적인 건지 지금 신축 혹은 구축 중 혹시 저평가된 단지는 없는지 꼼꼼하게 비교해야 합니다. 그리고 구축을 투자할 경우 재건축이 이뤄지는 곳 근처에 투자하면 자기들도 재건축을 할 수 있다는 심리 때문에 재건축을 하거나 재건축을 하지 않더라도 가격이 상승하는 요인이 될 수 있습니다. 지금은 재개발, 재건축 투자와 분양권이 쉽지 않은데요, 아파트만 한다고 해도 무조건 신축을 고집하지 말고 신축이 저평가 되었을 땐 신축을 구축이 저평가되었을 땐 구축을 투자하는 게 좋습니다.

 

또 비슷한 연식의 아파트라고 하더라도 오르는 순서가 다른데요, 입지에 따라서 다르며 세대수, 평수에 따라 달라지기도 합니다. 아무래도 역세권이나 학군, 상권이 잘 이뤄진 곳이 가장 빨리 오르며 세대수가 많은 곳이 거래량이 많고 추후 재건축, 리모델링 바람도 불기 좋아 오르기 쉽습니다. 1급지가 이미 올랐다면 그 옆에 있는 2급지에 투자를 하거나 같은 급지라도 세대수가 가장 많은 아파트가 이미 올랐다면 그다음 세대수가 많은 단지에 투자를 하면 됩니다. 그리고 보통 평수는 국민평수 84타입. 30평대가 가장 먼저 반응을 하고 그다음 20평대로 가는데요, 그 아파트의 30평대가 이미 올랐다면 뒤따라 20평대를 사는 것도 하나의 방법이 될 수 있습니다. 또 평수 선호도는 입지에 따라 달라질 수 있는데 일자리가 많은 공장 근처라면 20평대 소형평수를 선호하는 경우가 많습니다. 그에 반해 초중고를 품고 있거나 학군이 뛰어난 곳이라면 30평대, 중대형 아파트들이 잘 오릅니다.

 

그리고 타이밍이 참 중요한데 지금은 상승장이라 꼭 그런 건 아니지만 보통 여름, 겨울에 사람들이 많이 다니지 않기 때문에 이 시기에 급매를 잡기 좋습니다. 반면 전세는 봄, 가을이 성수기이기 때문에 여름, 겨울에 계약을 하고 최대한 잔금을 길게 끌어 봄, 가을에 전세를 내는 것이 좋습니다. 단지를 고를 때도 전세가 이미 많은 단지는 전세 경쟁률이 높기 때문에 피하는 게 좋고 전세가 씨가 마르거나 최대한 없는 지역, 없는 단지에 들어가야 합니다.

 

하지만 이미 너무 오른 지역에서 아직 안 오른 단지만 찾다가는 가치가 없는 물건을 담는 실수를 저지를 수 있는데요, 그렇기 때문에 자신만의 안전마진, 투자원칙을 세우는 게 중요합니다. 예를 들어 세대수는 500이상, 복도식 제외 계단식, 건축 20년 이내 등 이렇게 너무 가치 없는 상품을 담지 않도록 신경 써야 합니다.

 

이 상승장이 언제 멈출지 아무도 예측을 하지 못하고 있습니다. 공급물량 부족 그리고 화폐의 유동성이라는 불장에 임대3법으로 인한 실수요 가담이라는 불씨를 붙여 상승에 상승을 부르는 순환 궤도에 올라탔습니다. 자동차 엑셀을 밟을 때도 속도가 너무 거세면 멈추기 힘들 듯이 이 장은 최소 공급 물량이 풀리는 시점이 되어야 진정이 될 것으로 보입니다. 한동안은 화폐가치가 떨어지면서 실물자산이 뛸 수밖에 없습니다. 하지만 그럼에도 우리는 냉정하게 저평가된 곳을 찾아야 합니다. 올해도 성투하길 바랍니다.