경매, 아파텔, 빌라, 수익형 부동산 투자해도 될까? 2021년 투자대책

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

점점 물가 상승이 살갗으로 느껴지고 있습니다. 마트를 가면 쌀값, 야채값이 폭등하고 내 소득 빼고는 다 오르는 것 같습니다. 현금 가치가 떨어질수록 실물자산에 관심이 갈 수밖에 없는데요, 코로나로 인해 여행, 관광, 자영업에 대한 관심이 꺼지면서 자산 투자 쪽으로 돈이 쏠려가고 있습니다.

웬만한 부동산이 다 오르다 보니 요즘 경매나 아파텔, 빌라, 그리고 구축으로 관심을 갖는 분들이 많습니다. 먼저 경매부터 말씀드리자면 경매는 지금 들어가서 재미를 볼 수 없는 상황입니다. 워낙 예전에 소액으로 경매로 돈 번 사람들이 많다 보니 소액자본이면 경매부터 시작해야 한다고 생각하는 분들이 많은데요, 경매는 싸게 살 수 있다는 게 장점이기 때문에 하락장이 아닌 상승장에는 큰 의미가 없습니다. 아마 최근 경매하러 가신 분들은 알겠지만 경매 낙찰가를 보시면 거의 일반 매매와 큰 차이가 없습니다. 경매는 집주인이 안 나간다고 뻐기면 퇴거시키는 과정이 힘들고 뒤처리가 복잡해져 힘든 점들이 많은데요, 그럼에도 하락장에는 훨씬 싸게 살 수 있기 때문에 큰 수익을 얻을 수 있습니다. 하지만 상승장에는 낙찰 받기도 어렵고 가격도 매력적이지 않기 때문에 그 시간에 차라리 일반 매매로 조금이라도 저렴할 때 빨리 사버리는 게 낫습니다.

요즘 취득세 문제 때문에 아파텔, 빌라 투자 쪽으로 관심이 가기 쉬운데요, 저는 원래 빌라투자를 꽤나 하셨던 분들이 아니라면 절대 권하지 않습니다. 조금만 관심을 갖고 공부한다면 아파트도 아직 투자할 곳들이 많습니다. 상승장에 아파트도 잘 모르면서 멋모르고 아파텔, 빌라를 들어가는 분들이 있는데 빌라는 재개발 빼고는 환금성이 매우 떨어지기 때문에 정말 싼 값에 사는 게 아니라면 위험합니다.

재개발도 어느 정도 사업이 진행된 뒤에 들어가는 게 안정적인데요, 요즘 정보가 너무 빠르다보니 조합설립만 되어도 이미 P가 훅 오릅니다. 보다 빠른 선진입을 위해 재개발 정비지역이 되기 전에 투자하는 분들이 많은데요, 소문만 듣고 막 들어가면 안되고 들어가도 될 만한 곳들을 골라야 합니다.. 주변에 정비지역이 있거나 분위기, 입지가 좋아 투자자들이 충분히 몰리는 곳으로 가야 하고 재개발은 언제 될지 모르기 때문에 오랫동안 묵혀도 상관없는 돈으로만 들어가야 합니다.

 

아직도 수익형과 시세차익형 중에 고민하는 분들이 있습니다. 수익률을 한번쯤 계산해봤다면 당연히 수익형보다 시세차익형이 훨씬 높다는 것을 쉽게 알 수 있습니다. 하지만 월급처럼 따박따박 나오는 월세의 매력에 빠져 벌써부터 수익형으로 돌리는 건 별로 좋은 투자방법이 아닙니다. 오히려 안정성은 수익형이 훨씬 떨어지는데요, 나중에 팔 때 지금보다 가치를 못 받을 확률이 높아 환금성이 매우 떨어집니다. 즉 결국 팔 때 남는 게 없기 때문에 수익형은 자산을 원하는 만큼 모두 부풀린 뒤 더 이상 투자를 할 필요가 없다고 판단될 때 은퇴자산, 연금처럼 굴리는 상품입니다. 지금은 수익형이 아닌 시세차익을 통해 시드머니를 계속해서 불려야 할 때입니다. 수익형이 무조건 나쁘다는 게 아니라 시기에 따라 다르게 보셔야 합니다.

 

주식도 아무것도 모르고 처음 시작을 할 땐 우량주 아무거나 1주라도 사라고 합니다. 그렇게 내가 시장에 참여해야 그 주식이 어떻게 변하는지 관심을 갖게 되고 추이를 파악할 수 있습니다. 부동산도 똑같습니다. 어차피 부동산은 우상향하기 나름입니다. 이번 보통 부동산 주기를 8~10년 정도 보는데요, 예상대로라면 이번 장은 적어도 2019년에 끝났어야 할 장입니다. 하지만 전국적인 공급 부족,, 엄청난 현금 유동성 때문에 이번 장은 아마 역대적인 상승장이 될 겁니다. 물가가 오르고 전세가 오르고 있습니다. 양도세가 크기 때문에 팔 수가 없으며 보유세가 크기 때문에 전월세를 올릴 수밖에 없습니다. 임대 3 법으로 전세가 사라지고 결국 전세가 없는 월세시장이 올 수도 있습니다. 점점 부동산의 진입장벽이 커질 것입니다. 각자 도생입니다. 이제 현실을 마주 보고 대응할 때입니다.