2021년 부동산 투자 전략, 아직 투자할 곳 많습니다.

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

작년 12월 전국토가 조정지역이 된 이후로 투자자는 서울, 수도권으로 돌아가자는 팀과 남은 비규제 지역을 공략하는 팀, 두 분류로 나뉘었습니다. 서울이 다시 재상승한 뒤 경기도 남부로 퍼졌고 이제는 비교적 저렴한 경기도 끝에 있는 의정부, 동두천까지 오르고 있습니다. 수도권이 너무 오르니 다시 지방광역시가 비교적 저렴해 보입니다. 반복의 연속입니다. 이 순환 궤도는 언제 벗어날 수 있을까요?

 

새로운 규제가 나올 수도 있습니다. 하지만 어떠한 규제가 나와도 향후 5년 동안은 오를 수밖에 없는 시장입니다. 규제가 처음 나왔을 때 일시적으로 거래량이 감소되고 매물을 던지는 사람도 있었지만 우리는 과거를 통해 배웠습니다. 규제가 아무리 나와도 가격은 상승합니다. 지금 팔면 나중에 살 수 없으며 팔게 되면 벼락 거지가 됩니다. 규제에 내성이 생겼습니다. 공급대책과 3기 신도시로 인해 공급이 나오려면 적어도 5년은 기다려야 합니다. 얼마 전 나왔던1가구 1주택은 실현 가능성이 없으며 만약 실현된다면 양극화, 서울 집값을 더욱 뛰어주는 효과만 나타날 것입니다.

 

임대3법의 효과는 엄청났습니다. 부동산은 심리 싸움입니다. 분명 공급이 똑같이 모자랐는데 유통을 줄이니 지금 전세를 못 구하면 안 된다는 마음에 불안감을 조성했습니다. 전세수요는 매수 수요로 돌아서고 전세 오르니 갭이 적어져서 투자수요까지 거세졌습니다.

인천과 일산은 절대 안오른다, 대전은 세종 때문에 안 오른다는 말도 상승장 앞에선 다 깨졌습니다. 오르지 않은 지역이 없습니다. 지금 오르지 않은 곳이 있다면 곧 오를 수밖에 없는 지역입니다. 일산이 오른 이유가 무엇일까요? 일산이 별로 오르지도 않았는데 억울하게 주변 김포, 파주를 남겨두고 조정지역이 되어 김포, 파주가 급격히 올랐습니다. 지금 똑같은 조건이 되니 그 울분을 터뜨리듯 일산이 터집니다. 대전도 세종에 의해 하락장이 오랫동안 지속됐습니다. 세종에 가려 대전은 이제 광역시의 위상을 뺏겼다는 말이 나올 정도였습니다. 하지만 세종 물량이 진정되고 가격 차이가 엄청나게 벌어지자 대전도 그동안 누적되었던 울분이 거친 상승세로 터졌습니다. 지금 억울한 지역이 어딜까요?　너무 이르게 조정지역이 된 곳들을 찾아보시면 됩니다.

 

확신이 없으면 한 지역에서 한 개씩 담으며 여러 지역을 돌아다닙니다. 주식의 분산투자의 심리와 같습니다. 하지만 공부하고 연구하여 확신을 키우셔야 합니다. 확신이 있으면 그 지역을 떠날 필요가 없습니다. 그 지역에서 충분히 놀다가 그 다음 타자, 그 다음 순번을 따라가면 됩니다. 오히려 여러 지역을 돌아보다간 타이밍을 놓치고 임장비, 체력만 소진될 뿐입니다.

 

저가치가 아니가 저평가 지역을 찾으려면 어디가 비쌀만한 가치가 있는지 알아야 합니다. 지역의 입지를 알고 학군, 교통, 일자리, 상권, 환경으로 평가해서 스스로 점수 매겨서 순서를 나열합니다. 그리고 현 시세의 순번을 기입합니다. 여기서 순서가 엉킨 곳을 찾으면 됩니다.

 

취득세와 보유세 때문에 집을 도저히 못 사겠다는 분들이 많습니다. 하지만 작년, 재작년에 지금 부동산 시세를 알았다면 취득세, 보유세가 걱정되어 집을 포기했을까요? 취득세와 보유세 인상은 부동산 투자의 진입장벽만 키웠을 뿐입니다. 향후 몇 년간 현금의 가치, 실물자산의 가치는 어떻게 변할까요? 작은 손해는 두렵고 벼락 거지가 되는 건 무섭지 않나 봅니다.

 

전세는 실수요입니다. 전세에 가수요가 들어갈 수는 없습니다. 전세가 오른다는 건 거품이 아니라는 뜻입니다. 물론 꼭지 잡기,, 저평가가 아닌 저가치 급매는 피하셔야 합니다. 올해도 성투하시길 바랍니다.