2021년 아직도 투자를 못했다면? 최적의 투자처, 답은 이미 나와 있다.

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

요즘 잘 나가던 주식이 내려가기도 하고 못 나가던 주식이 오르기도 하며 고난과 역경을 겪는 분들이 많이 보입니다. 특히 비트코인까지 급격하게 오르면서 단타로 일희일비를 하는 경우도 많은데요, 지금 부동산은 겨울 비수기를 끝내고 지속된 상승 열기가 끊이지 않고 있습니다. 현금의 가치가 떨어지고 기업의 가치나 실물자산의 가치가 올라가고 있다는 게 매일 현실화되고 있는 것 같습니다.

 

지금 주식이든 부동산이든 상승장이라 꼭지를 잡을까 봐 하락장을 기다린다는 분들이 있는데요, 여러분이 생각하는 것보다 상승장과 하락장의 사이클은 길고 특히 이번 상승장은 역대적으로 보기 힘든 최장의 상승장이 지속될 것으로 보입니다. 오히려 지금은 하락장이 아닌 상승장이기 때문에 투자를 하기 좋다고 볼 수 있는데요, 하락장에는 투자 자체가 힘들기 때문에 경매를 하거나 노동으로 버는 방법 외엔 답이 없습니다. 지금은 달리는 말에 올라타셔야 하는데요, 과연 이 말이 막 달리기 시작했는지 아니면 브레이크를 밟고 무너지기 직전 가속을 내는 상태인지 고민이 되실 겁니다.

 

요즘 전세가가 치고 올라가면서 아무데나 소액으로 갭 투자를 하는 경우가 많은데요, 소액일수록 조금만 불어도 수익률이 늘어나서 좋지만 소액이냐 아니냐를 따지기 전에 기본적인 툴로 걸러내는 과정을 가지셔야 합니다. 즉 기본적인 투자가치가 있는 물건을 고른 뒤 거기서 수익률을 따져야지 굴러다니는 가치 없는 물건을 싸다고 막 담으면 안 됩니다.

가장 기본은 수요와 공급입니다. 수요라고 할 것 같으면 기본적으로 인구수가 늘어나는 지역이어야 합니다. 인구수가 늘어나는 지역은 생각보다 찾기 쉬운데요, 네이버에 ~시 인구수라고 치거나 부동산지인에 전입, 전출만 봐도 인구수가 늘어나는 지역은 몇 군데로 추릴 수 있습니다. 예로 천안, 아산, 청주가 있는데 공통점은 모두 양질의 일자리가 있다는 점입니다. 그 중에서도 일자리가 늘어난다거나 교통이 좋아진다거나 또는 재개발, 재건축이 활발하다면 인구수가 폭발적으로 늘어날 가능성이 높아집니다.

 

공급은 보통 인구수에 비례하여 적정 공급량이 정해지는데 직접 계산하지 않아도 부동산 지인이나 부동산 관련 어플을 통해 알 수 있습니다. 여기서 중요한건 향후 공급물량만 볼 게 아니라 지금까지 공급물량이 어땠는지 미분양된 것들이 남아있는지 함께 확인하셔야 합니다. 과거 공급폭탄으로 인해 미분양이 많은 상태라면 향후 공급물량이 적다고 해도 그 물량들이 진정되는 데는 한참 걸리기 때문입니다. 이럴 때는 악성미분양들이 사라지는 시기에 들어가는 것이 좋고 악성 미분양이 지금 많이 저렴하다면 가서 줍줍 하는 것도 좋은 방법입니다.

아마 대부분의 지역들이 이미 많이 오른 상태라서 들어가기에 망설여질텐데요, 지금 이 지역이 너무 고평가 된 것은 아닌지 알고 싶다면 주택구입 부담지수와 pir(가구소득 대비 주택가격 비율)을 통해 알 수 있습니다. 주택구입부담지수는 주택금융통계시스템에서 쉽게 확인할 수 있는데요, 이 값은 대출상환 가능한 소득을 중간가구 소득으로 나누어 100을 곱해 환산한 것입니다. 지금 보다시피 서울이 가장 높으며 그다음 제주도, 경기도, 대구인데요, 제주도가 생각보다 높다는 게 눈에 뜁니다. 평균에 못 미치는 지역은 광역시 중에서는 광주와 울산이 있습니다.

pir는 평균소득을 통해 그 지역 또는 평균 수준의 주택을 구입하는 데 걸리는 시간을 의미하는데요, 서울은 pir가 현재 대략 25정도로 집을 사려면 25년이 걸린다는 뜻입니다. 지금 대부분의 지역들이 pir가 이미 높기 때문에 pir 자체를 비교하기보다 그 지역의 pir가 어떻게 변하고 있는지 흐름을 파악하는 것이 중요합니다. pir 자체가 높냐 낮냐 보다 이 수치가 높다가 낮아졌는지 낮아졌다가 높아졌는지 그리고 다른 지역에 비해 평균에서 벗어난 정도가 큰지 약한지를 비교하면 어느 지역이 저평가되었는지를 더 쉽게 파악할 수 있습니다.

 

오를 지역, 오를 주식을 딱 찍어달라는 분들이 보이는데요, 부동산이든 주식이든 어떤 종목이 정해져 있는 게 아닙니다. 시기, 타이밍에 따라 그 지역, 종목이 투자에 적합할 때와 적합하지 않을 때가 다릅니다. 순간의 이익, 손해의 회피에 집중하지 말고 기본에 입각하여 투자처를 제대로 분별하시길 바랍니다.