지금은 소액 갭투자가 답이다. 구축 투자 방법, 무주택자, 다주택자 투자 전략

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

시즌마다 늘 유행하는 상품과 투자방법들이 있습니다. 지금은 상승장이라 경매로 큰 이득을 못 보고 분양권도 투자하기 힘든 상황입니다. 재개발, 재건축도 조금만 사업이 진행됐다 싶으면 요즘 p가 너무 빨리 붙어서 투자금이 너무 많이 묶이게 됩니다. 요즘 임대3법과 공급물량 감소로 인해 전국적으로 전세가 부족한 상태인데요, 지금 하기 좋고 할 수 있는 건 갭투자 뿐입니다.

하지만 지금 상승장이 몇 년 진행된 상태이기 때문에 신축, 준신축들은 이미 많이 오른 상태입니다. 그래서 요즘은 구축에 들어가는 분들이 많은데요, 구축도 입지만 좋으면 오르지만 구축은 신축, 준신축보다 오르는데 시간이 많이 걸립니다. 결국 구축 갭투자는 오래 버티는 사람이 이기는 싸움입니다. 오래 버티려면 어떻게 해야 할까요? 갭이 적어야 합니다. 사람마다 적다는 기준이 다를 텐데요, 이 투자금은 내가 이 돈은 없어도 생활에 문제가 없다 싶은 만큼만 들어가는 게 좋습니다. 구축일수록 반등이 느리고 온기가 오려면 시간이 한참 걸립니다. 그렇기 때문에 자기 자본에 맞지 않게 투자금이 많을 경우 버티다가 결국 못 참고 파니까 그 뒤에 올라가버리는 경우가 많습니다.

구축 투자는 아무래도 망설여질 텐데요, 구축은 신축, 준신축보다 훨씬 가치가 떨어지는 건 당연한 사실입니다. 하지만 입지 좋은 구축은 공급물량이 없으면 오를 수밖에 없습니다. 1기 신도시가 그렇습니다. 새로운 신도시의 신축이 오르고 이게 너무 올랐다 싶으면 다시 1기 신도시 구축으로 수요가 돌아갑니다. 전세가 오르는 건 그만큼 실수요가 버텨준다는 뜻이기 때문에 거품이라고 보기 힘듭니다.

성공적인 갭투자를 위해서는 앞으로 올라갈 지역을 찾아서 오를 물건을 최대한 저렴하게 사야 합니다. 첫 번째 관문은 공급물량입니다. 공급물량만 향후 2년 동안 적다면 매가 흐름을 보고 너무 오른 곳 말고 예전 과다 물량이나 심리로 인해 가격이 빠진 곳에 치고 들어가야 합니다.

요즘은 전국적으로 입주 물량이 적고 상승하는 흐름이라 심리 파악이 중요한데요, 현금 유동성 때문에 투자 수요가 많기 때문에 이 가수요가 어디로 갈지 파악할 수 있어야 합니다. 전국 각 지역의 최신축인 분양권 프리미엄과 대장 아파트를 살펴보면 심리가 어디가 요즘 뜨는지 알 수 있습니다. 지금 뜨는 곳보다 다음에 뜰 곳에 조용히 가서 진입하는 게 가장 좋습니다. 1등이 오르면 2등이 오르고 그다음 3등이 갑니다. 결국 상대적인 저평가 비교가 가장 중요합니다. kb 부동산 시계열 동향이나 매수우위 지수를 보고 지역을 정했다면 그 지역 부동산에 전화해서 매도인과 매수인의 시점으로 전화를 하여 요즘 심리가 어떤지 파악할 수 있습니다.

 

지금은 전세가 올라가서 갭투자를 하기 좋지만 임대 3법 때문에 2+2가 되어 매도할 타이밍을 잡기가 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 2바퀴 돌리거나 최대한 전세를 크게 맞춰서 투자자한테 넘겨야 합니다. 즉 2년 뒤에 팔려면 투자자에게 팔아야 할 확률이 높기 때문에 투자자에게 매력적인 상품을 사는 게 좋습니다. 전세 낀 상품을 사는 건 무조건 투자자이기 때문에 가수요가 붙을 만한 물건을 잘 골라야 합니다.

집값이 오르는 이유는 딱 2가지입니다. 수요 공급 법칙에 입각해서 보세요. 공급 물량이 적어서 올라가거나 물량이 많아도 시세 대비 많이 싸다고 느껴 수요(실수요+가수요)가 늘어날 때입니다. 지방은 인구가 줄어들지만 큰 도시라면 인구가 몇 년 사이에 확 빠질 수 없기 때문에 공급물량만 적으면 오르기 마련입니다.

 

6월 전 법인들이 내놓는 매물이 그나마 마지막 매물입니다. 요즘은 버티면 어차피 오른다는 심리가 커졌기 때문에 그 매물조차 안 나올 가능성이 높습니다. 예전엔 취득세 때문에 집을 못 샀지만 취득세 12%를 내고도 집을 사는 사람들이 생기기 시작했습니다. 물론 판단은 각자의 몫입니다. 자기의 성향과 자본에 맞는 투자가 가장 좋은 투자입니다.