상승장 곧 지방으로 온다. 향후 지방 광역시의 흐름은?

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

전국토가 조정지역이 된 이후 서울이 급하게 오르다가 인근 경기도, 그리고 이제 인천, 경기도 외곽지역까지 오르고 있습니다. 이 현상은 작년 조정지역이 지정되기 전과 매우 유사한데요, 전국이 조정지역이 되어 조건이 모두 같다고 느껴져 다시 서울부터 오르고 양주, 의정부, 안성, 평택 까지 다시 키 맞추기가 일어나고 있습니다.

 

그 다음 이 상승장은 어디로 올까요? 당연히 지방입니다. 작년에도 수도권의 상승세는 부산부터 시작해서 전국의 지방으로 퍼졌는데요, 수도권이 전부 키 맞추기가 일어나면 이제 이 상승세는 다시 지방으로 올 가능성이 높습니다. 아무래도 지방광역시부터 시작될 텐데요, 대전은 이미 재상승이 시작되었습니다. 우리는 이제 그나마 덜 오른 곳이 어딘지 찾아야 합니다. 오를 수 있는 지역의 조건은 공급 부족, 수요 풍부, 저렴한 가격, 딱 3가지입니다. 하지만 이 3가지에 모두 적합한 지역은 지금 같은 상승장에서 찾기가 힘듭니다. 각각 등급, 점수를 매겨 가장 수익률이 높은 곳에 들어가야 합니다. 과연 어디에 더 먹을 게 남아있고 오를 폭이 높을까요?

수도권과 지방 외에 또 다른 지역이 있습니다. 바로 세종인데요, 세종은 수도권은 아니지만 웬만한 광역시보다 시세가 높은 특별한 지역입니다. 세종이 크게 오르면서 대전이 키 맞추기를 하고 그 뒤엔 세종, 대전 주위의 충북, 충남 도시들이 키 맞추기를 시작할 겁니다. 이미 상승세에 접어든 곳도 꽤 많습니다. 게다가 충북, 충남은 호재들이 많아 투자수요를 일으키기에도 좋습니다. 세종과 대전은 이미 시세가 높습니다. 하지만 공급물량이 적고 수요가 많아 더 오를 가능성도 충분합니다.

광역시라면 제2의 도시, 부산이 먼저 떠오를 텐데요, 지방은 인구가 줄어들긴 하지만 인구는 몇 년 사이 급속도로 빠지지 않습니다. 그리고 늘 그 지역의 적정한 수요층이 있기 때문에 광역시급이라면 주변 위성도시의 수요를 흡수할 수 있습니다. 하지만 향후 공급물량이 많기 때문에 양극화가 더욱 심해질 것입니다. 똘똘한 한 채를 잡아야 하고 똘똘한 한 채가 이미 너무 올랐다면 주변에 있는 비교적 저렴한 단지를 매수하는 게 좋습니다.

광주도 눈에 띄는데요, 광주는 꽤나 오르려고 할 때 조정지역을 맞았습니다. 워낙 다른 광역시들이 많이 올라 광역시 중에 그나마 덜 오른 지역 중 하나입니다. 그리고 광주는 전라도의 유일한 광역시이기 때문에 전라도 자체의 수요가 늘 존재하고 있습니다. 2022년엔 공급이 많고 2023년엔 적습니다.

울산은 이미 시세가 너무 올랐습니다. 하지만 공급이 향후 부족하고 2023년에 조금 초과이긴 하지만 2022년까지 계속 공급이 부족하기 때문에 누적 공급은 부족할 것으로 보입니다. 시세가 올랐지만 공급이 부족하기 때문에 더 시세가 오를 가능성이 높습니다. 대구는 조심하셔야 합니다. 입주물량이 너무 많습니다. 입주물량이 많아도 대장 지역은 다른 광역시들이 오른다면 함께 키 맞추기를 하겠지만 그 외의 지역들은 어떻게 될지 예측하기가 힘듭니다.

 

물론 데이터를 기본으로 살펴봐야 하지만 임장을 통해 발품을 해야 합니다. 데이터로 봐서는 아직 상승세가 안 따라왔는데 실제로 임장을 가면 완전히 분위기가 바뀐 곳들이 있습니다. 그리고 지역보다 단지를 고를 땐 특히 발품이 중요한데요, 외지인이 보기엔 모르지만 그 지역 주민들이 선호하는 입지, 선호하는 단지, 선호동들이 따로 있기 마련입니다. 높은 시세를 시장이 받아들이기 위해서는 어느 정도 시간이 걸립니다. 지금 지방의 대부분은 약간 과도기 상태입니다. 호가는 높지만 지역주민들이 받아들이기가 쉽지 않을 겁니다. 이 시점이 중요합니다. 가격이 떨어질 수도 있고 결국 전세가가 받쳐주면서 다시 가격이 오를 수도 있습니다. 저평가는 늘 존재합니다. 올해도 성투하시길 바랍니다.