부동산 임장 대화, 급매 잡고 못난이 잘 파는 방법

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

부동산과 주식에서 가장 큰 차이는 바로 발품, 발로 뛰어 소장님과 매도인에게 어떻게 대응하냐에 따라 시세가 변동될 수 있다는 점인데요, 바로 이 점 때문에 부동산은 운에 따라 좋은 물건을 잡기도 하고 놓치기도 합니다.

 

투자자라면 부동산 임장 할 때 소장님과 대화하는 방법이 참 중요한데 사람마다 스타일이 다릅니다. 실거주자처럼 행세를 하고 들어가는 분들도 있고 투자자라고 밝히는 분들도 있는데 저는 제가 갭투자자라고 밝히는 편입니다. 너무 숨기려하면 소장님들도 제가 원하는 물건을 파악하기가 힘듭니다. 저는 제가 원하는 가격과 갭을 말하고 어떤 스타일의 물건을 원한다고 말하고 해당하는 물건을 달라고 말씀드립니다. 그리고 급매가 있을 때 바로 살 수 있다는 분위기를 풍겨야 합니다.

소장님마다 스타일이 다르고 사람마다 맞는 스타일이 다르기 때문에 그 지역 부동산 여러 군데를 방문하는 게 좋습니다. 여러 소장님들과 이야기를 해본 뒤 나와 잘 맞는 소장님을 찾아야 합니다. 실거주자들을 위한 물건이 많은 분들이 있다면 투자자에게 적합한 물건이 많은 분들도 따로 있습니다. 투자하기에 적합한 물건이 많고 투자자를 많이 상대한 소장님들은 잔금 전에 전세 세팅도 잘 해주시고 팔 때도 잘 팔아 주십니다. 그리고 실제로 부동산에 가보면 네이버 매물에 있던 물건이 없고 네이버에 없던 새로운 물건이 보입니다. 실제로 진짜 좋은 물건들은 네이버에 없는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 손품 후에는 발품이 꼭 필수며 소장님들과 대화를 많이 해보고 연락도 자주해서 급매를 잡아내셔야 합니다. 어느 정도 친분이 쌓여야 급매가 나왔을 때 소장님도 바로 저를 떠올리기 쉽습니다.

요즘 급매가 참 없습니다. 그나마 저렴하고 괜찮다 싶은 물건은 전세가 예전 시세로 낮게 깔려있고 전세 만기가 긴 물건입니다. 돈이 많을 경우 매매가 자체가 싸니까 들어가도 좋지만 요즘 전세 갱신청구권 때문에 생각보다 투자금 묶이는 기간이 길어져 수익률이 떨어지기 쉽습니다. 지역과 아파트를 선정했다면 물건마다 수익률을 잘 계산해서 적합한 물건을 골라야 합니다.

투자자라면 내가 살기 좋은 집보다 전세 내기 좋은 집을 골라야 합니다. 어중간하게 수리되고 가격도 싸지도 않다면 차라리 아예 싼 기본집을 사는 게 낫습니다. 어중간하게 수리가 되어 있으면 수리하기도 애매하고 일관적인 인테리어가 안 되어 이쁘게 나오기가 힘듭니다. 차라리 돈을 많이 줘도 올수리가 예쁘게 되어 바로 전세 내기 좋은 집을 사는 게 낫습니다. 이런 집은 전세를 세게 내기 좋기 때문에 오히려 수익률이 높아지는 경우도 있습니다.

매수보다 어려운 게 바로 매도인데요, 매도는 이 것보다 더 좋은 투자가 가능할 때 팔아야합니다. 하지만 매수인도 내 물건을 사는 이유는 이득이 보이기 때문에 사는 겁니다. 즉 아무도 꼭지는 알 수 없으며 꼭지에 팔려고 애쓰다가 시기를 놓칠 수 있다는 점을 주의해야 합니다.

 

특히 내 물건이 급지가 안 좋고 동향, 서향, 북향, 1층, 탑층 등 못난이 물건이라면 상승 때 팔아야 합니다.. 못난이 물건과 RR의 가격 차이가 가장 줄어드는 시점은 바로 상승장입니다. 하락 때 가격 차이가 크지만 상승장엔 가격차이가 크지 않은데요, 상승장에는 RR이 초기에 다 매도되기 때문에 못난이 물건이 남았을 때 어쩔 수 없이 이거라도 사는 사람들이 있습니다. 특히 내 물건이 못난이 아파트면 꼭지까지 기다리지 말고 경쟁력 있을 때 적당히 팔고 나오시길 바랍니다.

 

요즘 안 오른 지역이 없어 어디를 투자해야 할지 고민이 많이 되실 겁니다. 어차피 좋은 지역은 다 오르게 되어있는데요, 문제는 어느 지역이 더 많이 오를지, 오를 폭이 더 남아 있는지입니다.. 지역이든 아파트든 서로 일자리, 교통, 학군 등 입지를 비교해서 점수를 매겨 비교를 하면 좀 더 쉽게 파악이 가능합니다. 올해도 성투하길 바랍니다.