제2의 도시 부산, 상승? 하락? 2021년 향후 전망

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

수도권이 불타오르는 가운데 지방도 몇몇 군데는 벌써부터 빨간 불이 들어오기 시작했습니다. 작년 수도권의 상승장은 수도권이 묶이자 제2의 도시인 부산으로 이탈했는데요, 지금은 전국토가 조정장이지만 수도권이 충분히 오른 다음은 지방으로 올 수밖에 없습니다. 오늘은 광역시 중에 가장 인구가 많은 제2의 도시, 부산에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

인구

부산의 인구는 약 339만명으로 지방 광역시에서 가장 인구가 많은 곳입니다. 인구는 계속 해마다 감소하는 추세인데요, 지방은 대부분 이런 모습이지만 인구가 갑자기 훅 빠질 수는 없으며 광역시는 주변 위성도시에서 늘 들어오려는 잠재적 수요가 존재합니다. 구마다 편차가 있지만 해운대구, 부산진구, 사하구에 가장 많은 인구가 살고 있습니다. 최근 강서구, 기장군 쪽에 인구가 많이 늘어났는데요, 강서구, 기장군에 신규 택지 지구가 공급되면서 신축을 찾아 많은 사람들이 이주를 했습니다. 인구 연령을 보아도 강서구, 기장군에 영유아 비율이 가장 높다는 것을 알 수 있습니다.

 

공급

부산의 공급은 향후 초과 상태입니다.. 하지만 작년에도 봤듯이 공급이 많아도 가격이 저렴하다면 현금 유동성에 의한 투자수요로 증가로 인해 시세가 오른다는 것을 몸소 보여줬는데요, 앞으로 상승장이 얼마나 이어짐에 따라 부산의 그래프는 달라질 것으로 보입니다. 하지만 이미 집값이 많이 올라 지금은 과도기 보합 상태인데요, 지금 더 상승하기 위해서는 실거주자 수요인 전세가가 이를 받아줘야 합니다. 앞으로 공급물량이 부족하지 않기 때문에 아파트마다 양극화가 심해질 수 있습니다.

일자리

부산은 일자리가 풍부한 곳은 아니지만 그에 비해 고소득층이 많이 살고 있는 지역입니다. 고소득 일자리로는 최근 해운대 센텀 부근 IT관련직이 늘어났으며 부산진구 금융업, 연제구 공공기관이 있습니다. 제조업 공단은 사하구, 사상구에 있지만 고소득층이 거주하는 곳은 아닙니다.

 

교통

부산은 광역시 중에 지하철 노선이 가장 복잡한 곳입니다. 주요 노선으로는 1호선, 2호선이 있는데요, 1호선은 원도심과 동래 쪽을 지나가며 2호선은 해운대, 센텀을 비롯한 거주 선호지역들을 지납니다. 다른 광역시에 비해 지하철이 잘 되어 있고 이용률이 높은 편입니다.

 

학군

대표적인 학군은 해운대구와 동래구를 볼 수 있는데요, 해운대는 좌동 신도시가 생기면서 신시가지와 센텀시티 주변으로 학군이 좋습니다. 동래구는 과거부터 전통적으로 학군이 좋은 곳으로 주변에 학원가도 많은 편입니다.

 

상권

부산의 상권은 크게 서면, 해운대, 남포동 일대로 볼 수 있는데요, 부산의 중심인 서면 롯데백화점 부근으로 쇼핑, 병원, 학원 등 종합적인 수요를 이끌고 있습니다.

해운대는 센텀시티 신세계 백화점, 롯데 백화점을 핵심으로 세계적으로 유명하며 현대적인 상권이 풍부하여 경상도뿐만 아니라 전국적으로 쇼핑, 관광을 위해 찾아오는 곳입니다.

원도심인 남포동, 자갈치 일대는 많이 노후화 되었지만 전통적인 분위기를 느낄 수 있으며 관광지로도 유명합니다.

 

지금까지 대부분의 호재는 해운대, 동부산에 몰려 있었습니다만 앞으로 펼쳐질 호재는 북항 재개발과 강서구 명지 국제신도시로 볼 수 있습니다. 특히 북항 재개발은 미래의 해운대라는 말이 나올 정도로 대규모의 개발계획이 잡혀있는데요, 오페라 하우스, 복합 리조트, 해안 야구장, 2030엑스포 등 대규모 관광단지를 비롯하여 상업 업무 비즈니스 지구, 경제 자유지역, 북항 환승센터 등 다양한 호재를 품고 있습니다.

 

강서구는 부산의 일부가 조정지역으로 묶였을 때 풍선효과가 크게 일어난 곳인데요, 김해국제공항과 가까운 명지 국제 신도시는 최근 가덕도 신공항 이슈로 인해 더욱 빛을 발하고 있는 곳입니다.

 

상승장의 불똥이 지방으로 튄다면 제2의 도시인 부산으로 먼저 올 가능성이 높은데요, 하지만 향후 공급물량으로 인한 변수, 리스크가 존재한다는 점을 고려하셔야 합니다.