천안 아산, 일시적 풍선효과? 호재효과? 아산 부동산 향후 전망

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

작년 12월 전국토가 조정지역이 되면서 수도권의 상승장과 남은 비규제 지역의 풍선효과가 함께 나타나고 있는데요, 특히 아산은 천안이 조정지역으로 묶인 후 외지인 투자비율이 많던 천안의 투자자들의 수요를 흡수하며 거래량이 확 튀었습니다. 또한 삼성전자가 13조원 투자계획을 밝히면서 아산의 부동산은 더욱 뜨거워지고 있는데요, 오늘은 천안 옆의 아산에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

인구

아산의 인구수는 약 32만명으로 충청남도에서 천안 다음으로 인구가 많은 지역입니다. 인구는 꾸준하게 늘어나고 있는데요, 아무래도 대기업들이 들어서면서 일자리 공급으로 인한 효과 때문인 것 같습니다.

 

공급

아산은 2018년까지 엄청난 공급물량으로 인해 시세가 바닥을 치고 미분양도 많았었는데요, 2019년~2020년부터 미분양이 조금씩 해소되면서 시세가 상승하기 시작했습니다. 아산은 천안과 수요, 공급을 주고받기 때문에 함께 보셔야 하는데요, 2022년, 2023년 모두 공급이 초과 상태이기 때문에 향후 이 물량을 과연 해소할 수 있는지에 따라 상승장이 지속될 수도 꺾일 수도 있습니다.

일자리

아산은 삼성디스플레이, 현대자동차 등 대기업이 많이 위치하고 있어 일자리가 풍부한 곳입니다. 특히 삼성이 위치한 탕정은 소득 약 370만으로 서울 강남, 서초가 330~360만인 것을 보아 매우 높은 편이라는 것을 알 수 있습니다. 아산은 또한 충청남도에서 재정자립도가 높기로도 유명합니다.

교통

아산은 수도권 전철1호선과 ktx가 지나 철도교통이 좋은 곳입니다. 아산 시외버스터미널과 고속버스터미널은 주로 아산과 평택, 천안을 이어주며 서로 상권, 교통을 공유하고 있습니다.

 

학군

학군은 신도시 쪽으로 새롭게 만들어지는 중이며 아직 불당보다는 약한 편입니다. 주로 삼성이 위치한 탕정과 신도시인 배방에 있는 중학교들이 특목고 진학률, 상업성취도 평가가 높습니다.

 

상권

상권은 기존의 원도심 상권에서 탕정, 배방 신도시 쪽으로 옮겨가고 있는데요, 곳곳에 마트는 있지만 아직 대표할만한 큰 상권이 있는 건 아니며 천안과 가까워 천안의 상권을 많이 이용할 수 있습니다.

 

---

아산 외지인들의 투자지역을 보면 대부분이 탕정면과 배방읍에 몰려있습니다. 탕정면은 대부분이 삼성 부지로 소수의 고급단지들이 1등 대장을 맡고 있고 배후 주거지역으로 배방읍이 2등을 맡고 있습니다. 갭투자 아파트를 살펴보면 14평, 16평, 작은 평수 아파트들도 많은데요, 소형평수를 선호한다기보다 공시지가 영향, 매전 갭 영향이 큰 것 같습니다.

아산은 가치투자 장기적으로는 적합하지만 단기적으로 변수가 많은 곳인데요, 우선 너무 올라 향후 조정지역이 된다면 꼭지에서 물릴 가능성이 있습니다. 또한 앞으로 공급물량이 많기 때문에 시세변동이 올 수 있으며 현금 유동성과 투자수요 증가로 가격이 빠지지 않는다고 해도 공급이 많으면 실수요인 전세는 흔들릴 수 있습니다. 추후 역전세를 맞거나 갭이 늘어날 가능성도 염두해야 합니다. 미래를 봐서는 우상향 하겠지만 몇 년 동안 버티는 기간이 길어질 수 있기 때문에 오래 묶여도 상관없는 적은 갭으로 들어가거나 다른 곳에서 수익을 얻고 나중에 들어가는 게 안전하지 않을까 싶습니다.

 

미래는 아무도 모릅니다. 투자는 각자의 몫입니다. 그럼 올해도 성투하시길 바랍니다.