지금부터 오를만한 지역 찾는 방법. 오를 수밖에 없는 3가지 요소

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

본격적인 봄이 시작되면서 부동산도 다시 상승장을 맞이하고 있는데요, 여전히 수도권이 빨갛게 물들고 있으며 대표적인 지방광역시도 함께 상승세를 보이고 있습니다. 하지만 지역마다 상승률이 다르고 같은 지역이라도 아파트마다 상승하는 폭이 다릅니다. 대한민국의 땅은 다 같은 땅인데 왜 이렇게 가격의 차이가 나는 걸까요?? 다 똑같은 땅에 있는 아파트인데 왜 저 아파트는 시세가 폭발하고 내 아파트는 변동이 없는 걸까요?

 

가장 큰 차이는 입지의 차이입니다. 입지는 크게 일자리, 교통, 학군, 상권으로 볼 수 있습니다. 제가 생각하는 가장 큰 입지는 일자리인데요, 미래 일자리 수요가 풍부한 곳은 자연스럽게 교통과 상권이 발달하게 되어있습니다. 특히 고소득 일자리가 많다면 그곳에서 일하는 사람들이 이용하기 위한 편리한 교통, 고급 상권들이 만들어집니다.

학군은 다른 입지와는 조금 차이가 있는데요, 일자리, 교통, 상권은 늘 새로운 게 좋지만 학군은 대부분 전통적인 게 우세입니다. 특히 1기 신도시 분당이나 수원 영통지구, 대전 둔산지구를 보면 구축이라도 학군이 뛰어나기 때문에 그만큼 가치가 높고 살고 싶어 하는 사람들이 많습니다. 신도시에 학군이 발달하려면 어느 정도 시간이 걸리기 마련입니다. 그 지역에서 유치원, 초등학교를 졸업한 아이들이 중학교, 고등학교에 가고 그리고 대학에 진학하기까지 시간이 꽤나 걸리는데요, 그런 순환이 반복되어야 전통적인 학군이 만들어질 수 있습니다. 판교에서 분당, 세종에서 대전으로 회귀하는 현상을 보시면 알 수 있듯이 일자리, 교통, 상권을 찾아 신도시에 간 다음 학군 때문에 다시 기존 학군지에 되돌아오는 경우도 있습니다.

 

요즘은 신축도 하나의 입지가 되었는데요, 주택이 노후화되면서 새 아파트에 대한 열망이 커져 최근 신축이 입지의 차이를 이겨내기도 합니다. 그리고 구축은 뛰는 폭과 신축이 뛰는 폭은 차원이 다른데요, 그에 따라 아파트의 년식도 하나의 입지로 받아들여야 하는 것 같습니다.

현금 유동성이 풍부해지면서 실수요보다 가수요의 흐름이 더욱 중요해진 시장이 되고 있습니다. 호재가 아무리 많아도 하락장에는 빛을 볼 수 없습니다. 하락장에서 호재는 너무 먼 미래, 뜬구름 없는 소리처럼 들릴 뿐입니다. 하지만 상승장에는 작은 호재도 빛을 발하며 당장 내일 일어날 것만 같은 환상이 생기는데요, 아직 시기가 많이 남은 GTX노선에 따라 투자수요가 진입한 곳들을 보면 알 수 있듯이 호재가 많은 곳은 상승장에 불을 지핍니다.

 

어느 입지가 좋은지 비교하기가 힘들다고 하는 분들이 많은데요, 입지는 이미 가격이 반영하고 있습니다. 가격이 높다는 건 그만큼 입지가 좋다는 얘기입니다. 물론 구축과 신축은 가격 차가 있기 때문에 같은 연식끼리 가격 차이를 비교하면 어느 곳의 입지가 더 뛰어난지 알 수 있습니다. 물론 같은 입지, 비슷한 입지라면 무조건 신축일수록 좋습니다.

 

왜 같은 1기 신도시인 일산, 분당 중에 과거에 분당만 올랐을까요? 그건 바로 강남과 접근성, 교통 때문인데요, 풍부한 일자리가 있는 강남과의 접근성은 어떤 입지와도 바꿀 수 없습니다. 또한 삼성은 수원, 동탄, 평택, 천안, 아산으로 대규모 일자리를 창출하고 있는데요, 앞으로 삼성처럼 대기업이 유치되는 지역들은 하락장을 맞이해도 잠깐의 조정은 있겠지만 장기적으로 상승할 수밖에 없습니다.

 

처음 보는 장기적 상승장인 만큼 투자를 할 때 불안한 요소가 많습니다. 어디에 수요, 일자리와 교통이 늘지 확신이 안 든다면 무조건 공급이 줄어드는 지역으로 가면 됩니다. 공급이 줄면 수요공급 법칙에 따라 가격이 떨어지긴 힘듭니다.

 

수요가 는다는 확신이 있다면 공급이 많아도 투자를 할 수 있습니다. 일자리 호재, 투자수요도 풍부하고 가격이 저렴하다면 공급이 많아도 우상향 할 수 있습니다. 하지만 리스크가 있기 때문에 되도록 작은 자금으로 들어가셔야 합니다.

 

결국 오르는 건 수요가 늘고 공급이 줄고 비교적 저렴한 지역입니다. 모든 조건이 완벽할 수는 없습니다. 지금 시장엔 어디에 더 가치가 있는지 또 나는 어떤 투자성향을 갖고 있는지에 따라 투자지역은 달라질 수 있습니다. 최근 들어 더욱 각자도생이라는 게 느껴지는 요즘입니다. 성투하시길 바랍니다.