변동성, 하락장이 무섭다면? 안전한 소액투자 방법

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

보통 부동산 주기는 8년에서 10년 정도입니다. 일반적인 상황이라면 이미 상승장이 끝나야 할 시점인데요, 이번 시장은 공급물량 감소, 현금 유동성으로 인해 역대적으로 가장 긴 상승장이 될 것 같습니다. 앞으로 몇 년 동안 상승이 지속될 것으로 보이지만 지금 상승의 초입이 아니기 때문에 투자할 때 고민이 많은 시점입니다. 상승의 후반기로 갈수록 리스크가 커지고 변동성을 예측하기 힘들어지는데요, 이 시기에 특히 아직 투자 공부가 덜 됐다면 안전한 소액투자 방법이 좋습니다.

 

주식이나 부동산이나 모든 투자는 리스크가 클수록 수익이 크기 마련입니다. 상승 후반기는 리스크도 크지만 그만큼 오르는 폭도 큽니다. 요즘 투자하시는 분들을 보면 다양한 방법들이 많은데요, 우선 규제, 대책을 보고 재빨리 움직이는 분들이 있습니다. 조정지역, 규제지역이 지정되자마자 풍선효과가 나타날 지역에 바로 달려드는 방법인데요, 이렇게 투자를 하기 위해서는 평소에 지역에 대한 공부가 기본적으로 되어 있어야 합니다. 미리 그 지역의 아파트와 입지에 대한 공부가 되어 있다면 고민 없이 바로 투자가 가능하지만 공부가 덜 되었다면 예측할 수 없는 변동성 때문에 투자하기 힘듭니다.

또 호재를 보고 바로 투자를 하는 분들도 있는데요, 최근 GTX로 인해 안산이 매우 뜨거웠습니다. 호재는 상승장에 가장 빛을 발하고 오르는 폭을 크게 뛰어 줍니다. 호재가 터지지 마자 바로 진입하는 것도 좋은 방법입니다만 상승장이 지속되지 않으면 그 빛은 가장 빨리 식게 됩니다. 오르는 폭이 큰 만큼 리스크도 큰 투자방법입니다.

가장 안전한 방법은 부동산 투자에서 가장 기본적인 수요 공급 법칙에 입각한 투자방법입니다. 그리고 요즘 임대3법 때문에 전세가 씨가 말라 전세 상승폭이 매우 큽니다. 임대3법은 어쩌다 보니 갭투자 하기에 가장 적합한 환경을 만들어주었습니다. 예전엔 신축만 오른다는 편견이 있었지만 이번 장에서 볼 수 있듯이 상승장엔 실수요가 받쳐주는 구축들도 크게 상승할 수 있습니다. 서울에 썩어가는 빌라, 분당의 구축 아파트들도 엄청난 상승세를 보여주고 있는데요, 매매가도 올랐지만 전세가가 더욱 상승하면서 오히려 갭이 줄어든 곳도 많습니다.

수도권은 그래도 매매가와 전세가의 갭이 크기 때문에 소액으로 들어가기가 만만치 않은데요, 지방에는 아직 상승 초기 단계인 곳들도 많습니다. 지방은 인구가 감소한다고 투자하기 꺼려하는 분들도 있는데요, 인구수는 그렇게 급격하게 줄어들지 않습니다. 그렇기 때문에 공급이 적으면 지방 아파트들도 오를 수밖에 없습니다. 특히 실수요가 탄탄한 지방의 산업단지 근처나 학군지 아파트들은 공급물량이 적을 때 크게 상승합니다. 게다가 과거 공급이 많아서 가격이 빠졌던 지역은 아직 가격이 회복되지 않은 상태로 머물러 있는 곳도 꽤 있습니다. 이런 곳은 향후 공급물량이 적다면 오를 수밖에 없는 형국입니다. 전세가 오르면 매매는 오르기 마련이고 전세가 오르니 소액, 무피 심지어 플피를 맞추기도 합니다.

하지만 주의하셔야 할 점이 있는데요, 워낙 상승장이 길다보니 가끔 가치 없는 곳들도 상승을 기대하고 들어가는 분들이 있습니다. 하지만 갭이 적고 전세가율이 높다고 무조건 오르는 건 아닌데요, 그런 곳들은 전세로는 살고 싶지만 매수하기는 꺼려지는 곳일 수 있습니다. 투자하려는 물건이 저가치인지 저평가인지 잘 판별하셔야 합니다. 그렇기 때문에 자기만의 안전마진이 중요합니다. 특히 너무 인구수가 적은 지방은 탈출 시점을 잘 생각해보고 진입하셔야 합니다. 또 아무래도 구축일수록 갭이 적기 마련인데요, 구축도 구축 나름입니다. 입지가 좋지 않은 구축은 가치가 없습니다.

 

최근에 전세가 많이 상승한 곳, 그리고 향후 공급물량이 적어 상승 여력이 보장된 곳에 투자하면 안전한 수익을 얻을 수 있습니다. 하지만 너무 소액만 찾다간 가치 없는 상품을 담을 수 있으니 조심하셔야 합니다. 그럼 성투하시길 바랍니다.