[부동산무피투자] 울산 북구 무피 투자, 무자본으로 돈 없이 집 산 후기

집값 폭등으로 이미 오를 곳은 다 올라서 투자할 곳이 없다고 생각하는 분들이 많은데요, 집값 매수 시세도 올랐지만 전세시세도 올랐습니다. 즉 매매와 전세 갭이 줄어들어 갭투자를 하기에 좋다는 뜻입니다. 앞으로도 공급이 부족한 지역은 공급 부족에 임대3법 버프를 힘입어 봄을 맞이하면서 더욱 전세가 폭등할 것으로 보입니다. 얼마 전 등기를 친 물건은 매매 가격을 전세가격으로 맞춰 무피 투자가 가능했는데요, 제가 든 돈이라고는 취득세와 중개수수료 뿐입니다.

 

갭투자는 매매와 전세가의 차이, 차액에 해당하는 돈만 있으면 가능한 투자 방법입니다. 보통 계약금을 10%걸고 잔금 기간 안에 전세를 구해서 전세로 잔금을 친 뒤 남은 차액을 지불하여 등기를 칩니다. 전세가 지금처럼 폭등하는 시기에는 잔금 기간이 길면 길수록 전세를 최대한 높은 가격으로 뺄 수 있습니다.

 

울산은 작년에 남구 중심으로 붉은 단풍이 한창이었습니다. 지나치게 집값이 오르다보니 남구 뿐만 아니라 옆에 있는 중구까지 함께 조정지역으로 묶였는데요, 조정지역 지정 이후 남구, 중구는 약간 영향을 받는듯하더니 울산의 대장인 남구는 최근 들어 다시 오르기 시작했습니다. 또한 울산 북구는 조정지역에 제외되어 풍선효과를 보고 있다가 2월 말부터 단풍이 붉게 달아오르고 있습니다.

울산 북구의 상승은 비규제지역 풍선효과라고 볼 수도 있겠지만 공급부족으로 인한 전세가 폭등이 가장 큰데요, 울산은 전체적으로 공급이 부족하지만 특히 북구는 향후 공급 전멸상태입니다. 게다가 작년까지 공급이 많았기 때문에 아직 가격을 회복하지 못했습니다. 즉 ‘과거 공급이 부족해서 가격 회복이 안 되었는데 향후 공급이 부족한 상태’인데요, 이는 갭투자 뿐만 아니라 모든 투자에 있어서 가장 최적의 상태라고 할 수 있습니다.

매매지수와 전세지수를 비교했을 때 전세지수가 더욱 크기 때문에 전세를 맞추기에도 좋고 전세가가 매매가를 올려 매매가가 더욱 상승할 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.

 

사실 이런 상황에서는 어떤 아파트를 사든 수익이 날 수밖에 없습니다. 그래도 이왕이면 입지 좋은 신축 아파트를 구하는 게 좋겠죠. 하지만 저는 공시지가 1억 이하, 갭이 적으면서 어느 정도 수요가 있는 아파트를 선호합니다. 신축이 몰려있는 곳들에 끼어있는 1억 이하 구축은 별로 매력이 없습니다. 실입주자도 선호하면서 교통, 학군, 상권 등이 갖춰져 있는 곳을 찾는 게 좋습니다. 보통 잔금을 너무 길게 잡으면 매도인이 싫어하지만 저는 매도인의 이사 일정 때문에 잔금을 4개월 뒤로 잡을 수 있었는데요, 매수를 하기 전에 이렇게 매도인의 상황을 미리 알고 있는 게 좋습니다.

 

매매가와 전세가가 같은 덕분에 매매 때 넣었던 계약금 10%를 잔금 때 돌려받았는데요, 원래 제 돈이었지만 기분이 좋았습니다. 취득세도 공시지가 1억 이하는 1.1%라 부담이 적었고 울산 북구는 공급이 향후 바닥이기 때문에 위험부담도 없습니다.

 

돈이 없어서 투자를 못한다, 이미 매매가가 너무 올라서 하락할까봐 투자를 못한다는 말은 핑계입니다. 지금도 이렇게 지방에는 무피 심지어 돈을 받아내는 플피 투자방법이 가능합니다. 그리고 지방은 아직 과거 공급이 많았을 경우 가격을 회복 못한 지역, 단지들이 존재하며 지금 가격이 그렇게 낮지 않다고 해도 앞으로 공급이 부족하다면 오를 수밖에 없습니다. 돈이 많은 부자만 투자가 가능한 게 아닙니다. 그리고 저처럼 돈이 없을수록 투자를 해야 합니다. 투자는 이제 생존수단이며 필수입니다. 올해도 성투하시길 바랍니다.