[부동산소액투자] 청주 흥덕구 학군지 400만원으로 국평 줍줍 매수 후기

잊고 있다가 저번에 등기 친 물건을 이제야 후기를 남기게 되었습니다. 작년에 계약을 하고 전세도 이미 맞춰진 물건이어서 잔금 치는 것도 완전히 까먹을 뻔했습니다.. 이 집은 정말 살 생각 없이 어쩌다 잡게 됐는데 벌써 3000정도 올랐네요. 물론 요즘 몇 천씩 오르는 마당에 3000은 큰 금액은 아닙니다만 전 투자금이 겨우 400이기 때문에 큰 걸 기대하지 않습니다. 400갭이면 이미 700% 넘는 수익률이죠.

 

작년, 저는 원래 이 집이 아니라 흥덕구에 소액 투자가 가능한 소형 평수를 보러 갔었는데요, 소형 평수 하나를 매수하니 소장님께서 다른 괜찮은 물건이 있다며 소개해주더군요.

청주 흥덕구 가경동, 개신동은 구축으로 둘러싸여 있지만 학군과 상권이 좋아 수요가 꾸준한데요, 게다가 개신동 학원가는 청주에서 가장 큰 학원가로 유명하며 가족단위 수요가 많아 국평이 유리합니다. 당시 지금처럼 전국토가 조정지역이 아닌 상태에 청주는 아직 조정지역 효과로 인해 매수세가 저조한 상태였습니다. 특히 국평 84의 경우 취득세가 크기 때문에 투자자들이 그 취득세를 물고 조정지역인 청주로 들어올 생각을 안 했습니다.. 청주 말고도 투자할만한 비조정지역이 많다고 생각했기 때문이죠.

그렇다고 이 물건은 전세가 끼어있어 실수요자에게 팔 수도 없는데요, 매도자는 이 물건을 빨리 정리해야 되는데 실수요자에게 못 팔고 투자자도 안 받아주니 많이 안달이 난 상태였습니다. 그래서 저는 본래 매도자께서 부른 호가보다 더 깎아 400으로 매수를 하게 되었습니다. 전세를 맞추려고 노력할 필요도 없고 전세 복비도 안 들고 별 노력 없이 잡게 되었네요.

 

집 상태를 봤는데 놀라울 정도로 깨끗하고 세입자도 정말 관리를 잘해놨습니다. 그 동안 많은 집을 구경했지만 이렇게 깨끗하게 쓰는 세입자를 처음 봤습니다. 국평에 혼자 살아서 그런지 빈 방도 많았고 아예 그냥 새 집 같았습니다. 게다가 이 집의 큰 장점은 세입자가 법인이라는 점인데요, 청주에 양질의 일자리들이 많아지면서 기숙사 형태가 아닌 주요 임원 한 명에게 큰 집을 하나 내주는 사례가 많은 것 같습니다. 참고로 법인은 전세갱신청구권을 사용 못합니다. 내년 만기 때 지금처럼 상승장에 임대 3법 효과로 전세가 씨가 마른 상태가 여전하다면 전세가가 더 올라 플피도 가능해질 것으로 보입니다. 작은 돈이라 조금만 올라도 이득이겠거니 그냥 묵혀둬야지 생각하고 매수했는데 여러모로 장점이 많은 물건입니다.

 

청주는 그 동안 이르게 규제지역으로 지정되어 12월쯤 조정지역을 해제해주지 않을까 하는 희망이 있었는데요, 그것까지 무너지자 매수세가 활기를 펴지 못했습니다. 하지만 세종, 대전이 날라 가고 있는 마당에 청주가 너무 저렴해 보였습니다. 당시 주변에 있는 천안도 조정지역이 아니라 꽤나 급등한 상태였고요. 그에 비해 청주만 그대로였네요. 청주가 비교적 저렴하다는 판단은 제 혼자만의 상상이 아닌 데이터에 입각한 판단입니다. 청주와 세종, 대전 그리고 천안 대장 아파트끼리의 적정 갭이 있을 텐데 과거 갭에 비해 당시 규제, 조정지역이라는 낙인 때문에 갭이 너무 크게 벌어졌습니다.

 

제 예상대로 최근 다시 청주에 빨간 단풍이 들기 시작했습니다. 어차피 전 국토가 조정지역인 마당에 조정지역은 더 이상 투자의 방해물이 아닙니다. 게다가 세종, 대전이 많이 올랐음에도 아직까지 날아가고 있으니 청주가 꿈틀거리지 않는 게 오히려 이상한 마당입니다.

 

대전과 청주를 투자할 땐 공급물량을 세종과 함께 봐야 하는데요, 대전과 청주의 공급물량이 적어도 세종에 많다면 대전, 청주의 부자들이 빨대효과로 세종으로 이주하려 합니다. 하지만 향후 공급물량을 보니 세종+대전을 봐도 부족하고 세종+청주를 봐도 부족합니다. 또한 청주 흥덕구는 흥덕ic, 향후 청주터미널과 이어지는 brt 등으로 세종과 접근성이 좋으며 SK하이닉스, 오창 소부장, 풍부한 일자리 창출 등 호재가 곳곳에 많습니다. 투자는 상상하거나 때려 맞추는 게 아니라 데이터를 보고 예측하는 겁니다. 올해도 성투하시길 바랍니다.