[부동산소액투자] 청주 상당구 천만원으로 공시지가 1억 이하 줍줍 후기

계약을 한지가 약 3개월이 됐는데 이제야 후기를 쓰게 되네요. 청주는 제가 투자를 꽤나 많이 한 곳으로 작년 하반기부터 꾸준하게 매수를 하고 있는 지역입니다. 굳이 수도권, 광역시를 나두고 청주에 집중 투자를 하는 이유는 너무나도 당연한데요, 가치 대비 저렴한 가격으로 제가 제일 좋아하는 저평가 지역 조건에 딱 알맞기 때문입니다.

청주가 왜 저평가인가를 논하자면 너무 긴데요, 제 다른 글 매수후기를 보시면 충분히 알 수 있습니다. 부동산에 관심이 많은 분들이라면 간략히 근처 세종, 대전, 천안과 평당 가격, 대장아파트의 가격 갭 차이만 봐도 청주가 저평가라는 것은 가늠할 수 있을 겁니다.

제가 이번 매수기로 말씀드릴 곳은 청주에서 가장 핫한 흥덕구가 아니라 상당구인데요, 작년 하반기부터 흥덕구는 계속 투자자가 진입하고 있고 좀 오른 상태지만 상당구는 최근 들어 투자자가 진입하여 아직 그나마 덜 오른 상태입니다. 저도 흥덕구를 매수한 이후 다른 투자처를 찾다가 들어간 곳인데요, 그런 덕분에 공시가격 역시 흥덕구보다 상당구가 저렴합니다. 제가 청주에서 매수한 곳들 공시가격 증감률을 살펴보니 흥덕구는 1000이상 오른 곳도 있지만 제가 투자한 곳은 공시가격이 2020년과 2021년이 동일합니다. 즉 그만큼 덜 올랐으며 오를 폭도 크다는 뜻입니다.

상당구는 작년까지 동남지구 택지개발로 인해 공급폭탄으로 몇 년 동안 하락기를 맞았습니다. 지금도 여전히 입주할 곳들이 있긴 하지만 청주와 옆에 있는 충청도의 대장 세종이 앞으로 공급이 많지 않기 때문에 오르면 오르지 하락할 가능성은 거의 없다고 보고 있습니다. 물론 상당구 그래프를 보고 ‘이미 많이 올랐네’라고 생각할 수 있지만 상당구에 모든 아파트가 이런 그래프를 그리고 있는 건 아닙니다. 대부분 분양권, 신축은 급등, 준신축은 상승 중, 구축은 이제 막 시작하는 단계입니다.

저도 한철 유행하는 투자방법은 꺼리는 편이지만 비교적 저평가로 괜찮은 물건이 있다면 요즘 유행하는 공시지가 1억이하, 공시가격 1억이하 투자법도 좋다고 봅니다. 그러다가 눈에 들어온 곳이 상당구 용암동인데요, 갭투자에서 저렴한 매매가만큼 중요한 게 고렴한 전세가입니다. 즉 매매가 대비 전세가 꽤나 잘 받쳐주고 있어 갭을 줄여 수익률을 높이기에 좋습니다.

청주의 공시지가 1억이하 물건은 대부분 23평정도 20평대로 방3 또는 넓은 방2 구조가 대부분인데요, 딱 신혼부부나 아이 한 명 키우기에 적당해서 수요도 꽤나 많습니다. 물론 그렇다고 무런 구축에 들어갔다간 나중에 매도 타이밍을 놓쳐 물릴 수가 있는데요, 그래서 각자 안전마진 세워서 거기에 맞게 들어가는 게 좋습니다. 전 세대수 최소 400~500이상, 연식은 90후반(20년식이면 더욱 좋습니다), 계단식을 선호하는데요, 한 조건이 빠지더라도 갭이 엄청 작고 입지가 맘에 들면 들어갑니다.

처음 제가 주목했던 곳은 이 부근인데 초, 중학교, 도서관이 가까워 아이 키우기에 좋은 환경이라고 생각했기 때문입니다. 그런데 한 가지 걸리는 게 너무 연식이 오래되었다는 점인데요, 연식이 너무 오래되었고 그렇다고 재건축을 바라볼 수 없는 용적률(15층이상)이라 자칫하면 매도 타이밍을 찾기 어렵다고 판단했습니다. 초, 중, 고 다 있고 입지가 좋다고 생각할 수도 있지만 가경동처럼 학군이 뛰어나거나 터미널, 복대동 등 엄청난 입지를 품고 있는 게 아니라 제겐 큰 매력으로 다가오진 않았습니다.

그렇게 망설이다가 눈에 들어온 곳이 90년대 구축들 윗 쪽에 있는 2000년식의 아파트 단지인데요, 20평대는 초, 중, 고와 가까운 것보다는 신축에 대한 입지적 가치가 더 높은 경우가 많습니다. 국평이상은 학군이 꽤나 크게 좌지우지할 수도 있겠지만 요즘은 연식도 하나의 입지가 되는 시대니깐요. 거기다 아래 90년식 아파트보다 약 8~10년 이상 차이가 나는데요, 위치도 오히려 동남지구의 상권을 누리기 좋아 신혼부부들에게 인기가 많았습니다.

 

갭은 문제없이 1000으로 맞췄습니다. 90년대 중반의 아래 구축에 투자했다면 무피까지 가능했겠지만 갭1000이 들더라도 어느 정도 안전마진은 챙기는 게 좋다고 판단했습니다. 아래 구축을 폄하하는 건 아니며 지금 아래 구축들도 조금 올랐습니다. 그냥 제 투자 성향이 그런 것뿐입니다. 어차피 이 동네 안에서 한 단지가 오르면 폭이 다를 뿐 같이 오를 테니깐요.. 작년에 열심히 투자했던 청주에 조금씩 불이 들어오고 있네요. 아직 시작에 불과하다고 봅니다.