[재건축 소액투자] 김해 1급지 대장, 1억 이하 재건축 갭 1700 급매 잡은 후기

등기 친 지 꽤 지난 물건인데 전세를 늦게 맞춰 이제야 후기를 쓰게 되네요. 심지어 최근 쓴 후기 중에 계약은 제일 빨리 한 물건입니다. 제가 이 물건을 계약한 건 작년 11월인데요, 그 때는 이 단지가 재건축으로 그렇게까지 들썩이지 않았는데 운 좋게 시기가 맞물려 제가 계약한 이후 엄청난 상승을 보여줬습니다.

김해는 과거 공급물량이 많아 가격이 폭락했던 곳 중 하나인데요, 장유지구에 공급이 터지면서 기존의 율하지구의 시세 타격이 매우 컸었죠. 하지만 미분양이 조금씩 소진되면서 지금은 신축이 없어서 들어갈 수 없는 상황이 되었는데요, 올해와 내년은 공급이 부족하고 2023년에 조금 초과로 나오긴 하지만 2년동안 공급이 적기 때문에 그 수요를 메꾸기에도 부족해 보입니다.

제가 투자한 아파트는 요즘 핫한 김해 분양권 옆에 위치한 구축인데요, 재건축은 연식이 오래되었다고 가능한 게 아닙니다. 대지지분도 중요하고 무엇보다 주변 신축 아파트 값이 올라야 사업성이 커지고 건설사도 붙게 됩니다. 당시 분양할 때만 해도 저렴하게 나눠줬던 김해 연지공원 푸르지오는 지금 김해의 대장 아파트가 되었습니다. 30평대 국민 평수 기준으로 7억 2~3천까지 거래되었는데요, 현재 호가를 보니 p가 평수에 따라 1억에서 3억까지 붙었습니다.

김해는 특히 구도심 내외동에 신축이 부족한데요, 게다가 뚜렷한 자연환경이 없는 중소도시에서는 산책하기 좋은 연지공원의 가치가 더욱 높습니다. 아직 입주 전인데도 연푸의 매매가가 올라주니 주변 구축의 매매가도 함께 올라갈 수밖에 없는데요, 일반적인 구축의 경우에도 키를 맞춰 상승을 하는데 재건축까지 가능한 단지들은 더욱 기대감이 커집니다.

연식이 꽤나 되었다면 대지지분이 중요한데 보통 14평 정도는 되어야 사업성이 나옵니다. 요즘 재건축, 재개발에 대한 지식 없이 오래된 구축에 그냥 막 들어가는 분들이 꽤나 보이는데요, 기본적으로 대지지분은 꼭 계산해보시길 바랍니다. 엘리베이터가 있는 아파트를 보면 대지지분이 10평이 안 되는데 연푸와 갭을 메꾸기 위해 어느정도 오를 수는 있지만 실제로 재건축을 하기엔 사업성이 너무 부족합니다.

작년에 저는 매가 1억이 안되는 가격에 들어갔는데 그때만 해도 부동산들은 이 아파트를 왜 사냐는 듯한 반응이었으며 재건축에 대해 부정적이고 이 아파트가 오른다는 걸 받아들이기 힘들어했습니다. 하지만 몇 달 사이 시장은 너무나도 달라졌습니다. 저도 부동산들의 반응을 보고 약간 반신반의했지만 제가 계약을 한 후 재건축에 대한 소문이 돌면서 많은 투자자들이 진입했고 제가 산 가격보다 약 5000정도 올랐습니다.

게다가 저는 갭을 줄이기 위해 등기를 친 후 수리를 하고 관리비를 내면서 원하는 전세가가 다다를 때까지 버텼는데요, 수리비 400 합쳐서 갭 1700으로 전세를 맞출 수 있었습니다. 물론 복비, 취득세, 관리비 등등 까지 다 합친다면 투자금이 2000 좀 안 되는 정도입니다. 지금 이 아파트는 김해에서 재건축이 가능한 단지로 꽤나 유명해졌는데요, 지금도 올랐지만 아직 김해의 상승장은 본격적으로 시작되기 전이며 실제로 연푸가 입주한다면 재건축 가능 단지의 가치는 더욱 높아질 것 같습니다.

취득세와 공시지가에 대한 부담감이 커졌는데 전국에서 몇 없는 공시지가 1억 이하에 재건축까지 가능한 물건은 가치가 높습니다. 자연환경을 끼고 있는 1급지 대장 아파트 옆의 재건축이라 장기적으로 끌고 갈 예정입니다.