임대3법으로 전세제도가 사라진다! 향후 부동산 전망, 강남 무주택자 진입장벽

공급이 부족하면 실수요자들이 살 집이 부족해집니다. 그렇기 때문에 전세가가 상승하고 그에 따라 매매가가 상승하게 됩니다. 반대로 공급이 많다면 실수요자의 선택 폭이 넓어지면서 자연스레 전세가가 보합 또는 하락하게 되는데요, 임대 3법 때문에 이제 수요공급의 법칙이 꼬여버렸습니다.

전세제도는 한국의 유일한 주거제도입니다. 전세는 돌려받는 돈이라는 개념이 크고 월세 없어지는 돈, 소비하는 돈이라는 개념이 큽니다. 전세가 가능했던 이유는 투자자 입장에서 전세를 넣으면 투자금이 줄어들기 때문에 부담이 적고 실수요자 입장에서도 나중에 돌려받는 돈이기 때문에 월세보다 유리하다고 생각하기 때문입니다. 하지만 지금 투자자 입장에서는 임대 3법으로 2+2가 되면서 매도 계획을2년이 아니라 4년으로 잡아야하는 수가 생겼습니다. 시간이 결국 돈인데 그 시간까지 기다리는 시간이 길고 4년 동안 4년 전 시세에 맞춰 전세를 맞추고 있으니 다른 곳에 투자를 못하니 수익률이 떨어집니다.

전세가가 오르면서 요즘 월세 가격도 함께 오르고 있는데요, 자본에 여유가 있는 투자자들 중에서는 일부러 전세가 아니라 월세를 넣는 분들 사람들이 생겼습니다. 월세는 전세에 비해 그 곳에서 오래 살려고 하는 경향이 적기 때문에 2년 뒤 매도가 편하고 물가에 따라 월세가를 올리기 쉽기 때문입니다. 아직까지 그렇게 심하지는 않지만 월세 가격이 점점 오르면서 월세가 수익률이 높아지는 순간 투자자들은 더 이상 전세를 넣지 않을 겁니다. 전세에서 월세로 바뀌고 월세가격이 올라가면 주거비용이 엄청 늘어날 텐데요, 그렇게 되면 강남은 이제 진입할 수 없는 마의 장벽이 됩니다. 무주택자와 유주택자 사이 진입장벽이 커서 거의 계급이 나뉘는 수준이 될 수 있습니다.

 

서울은 공급이 많아도 상승할 겁니다. 서울은 경기도와 같이 봐야하며 공급을 채운다고 해도 서울에 살고 싶어 하는 모든 국민들의 수요를 충족시킬 수 없습니다. 지금까지 누적된 공급부족으로 인한 새 집의 열망을 모두 채운 뒤 집값이 안정되기까지는 엄청난 시간이 걸립니다. 게다가 서울의 진입장벽으로 인해 투자수요는 치솟기 때문에 오를 수밖에 없는 실정입니다.

 

집값을 내리기 위해 열심히 규제를 했습니다. 모두 세금을 늘리는 규제입니다. 하지만 양도세를 늘리니 양도할 수 없고 취득세가 높으니 팔면 다시는 살 수 없는 게 집이 되었습니다. 그에 따라 집값은 치솟으니 보유세가 비싸도 집값이 올라서 얻는 수익이 더 큽니다.

 

지금까지 공급이 많으면 가격은 하락했지만 수급보다 금융환경, 시장의 힘이 세지기 시작했습니다. 본래 서울은 투자수요가 많아 공급이 많아도 금융환경, 시장의 영향으로 가격이 상승하기도 했고 지방은 공급이 많으면 집값이 내려가고 공급 적으면 집값이 오르는 수요 공급 법칙을 따라갔습니다.

하지만 작년 부산, 올해 대구를 보면 알수있듯이 이제 지방광역시도 수요공급보다 금융환경, 시장의 힘이 우세해졌습니다. 과거에 수도권만 바라보던 투자자들이 지방으로 눈을 돌리면서 투자자들의 규모도 커졌고 정보도 많아졌습니다. 이제 수요공급 데이터만 보면서 집값을 예측하기가 어렵습니다. 이 시장의 분위기가 계속된다면 추후 공급이 늘어나도 집값은 안정되기 어렵습니다. 다주택자들은 대부분 이번에 나오는 종부세를 보고 버틸 수 있다면 버티자는 추세입니다. 6월 전에 다주택자가 버리는 급매가 나오려면 잔금을 5월까지 치루어야하니 이미 나왔어야 합니다.

 

더 이상 급매는 없습니다. 무주택자는 실거주할 집을 찾고 다주택자는 세금관리를 하셔야 합니다.. 이제 투자는 생계의 필수가 되었습니다. 각자 도생입니다.