지방광역시 부동산 흐름(부산, 대구, 대전, 광주, 울산), 지방 소도시 투자 가치?

과거 지방은 공급이 적으면 집값이 오르고 공급이 많으면 집값이 내려가는 수요공급 법칙에 의해 움직였습니다. 하지만 작년 부산을 봤듯이 공급이 많음에도 지방도 집값이 상승할 수 있다는 것을 보여줬는데요, 원래 서울은 투자수요가 풍부하여 시장의 영향을 많이 받기 때문에 공급이 많아도 상승하는 경우가 많았습니다. 하지만 지금 역대 최저금리, 엄청난 물가 상승과 현금 유동성으로 인해 시장의 흐름이 수요, 공급법칙을 이기는 추세가 지방까지 이어지고 있습니다.

 

특히 투자수요로 인한 상승은 지방의 대장 지역에 몰려 양극화 현상을 심화시키는데요, 부산의 해운대구, 대구의 수성구처럼 그 지역의 대장은 공급에 상관없이 시세가 시장의 흐름에 맞춰 올라가고 있습니다. 물론 울산처럼 공급까지 적다면 엄청난 버프효과가 일어날 것으로 보입니다. 부산은 공급이 약간 많습니다. 구축은 공급 때문에 시세에 영향을 받을 가능성이 있지만 신축, 분양권, 재개발, 재건축 특히 해운대구, 수영구, 남구 쪽은 오를 수밖에 없습니다.

대구는 공급이 많습니다. 그럼에도 최근 대구는 오르고 있습니다. 특히 수성구 핵심지역은 더 오르고 양극화는 심해집니다. 그에 따라 대구 주변의 위성도시들은 위험한데요, 최근 구미에 들어가는 분들이 많은데 대구에 향후 공급이 많기 때문에 조심해야 합니다.. 지방광역시의 공급이 많으면 주변지역은 하락합니다.

대전은 세종의 시세와 공급에 영향을 받습니다. 과거 세종의 공급이 많았을 때 대전이 꽤나 하락했는데요, 지금은 세종과 대전의 공급이 함께 없으니 구축까지 오르고 있습니다. 시장의 흐름과 공급 영향을 같이 받으니 아직도 대전은 더 오를 폭이 보입니다. 온기는 주변지역인 천안, 청주까지 이어질 것입니다.

 

광주는 외부 투자자 진입이 적은 편입니다. 그러다보니 다른 광역시에 비해 상승하는 시점이 느립니다. 하지만 요즘 투자할 곳이 워낙 없고 광주가 인구 대비 저평가라고 판단되어 투자하는 사람들이 늘어나고 있습니다. 변동이 다른 광역시에 비해 적지만 최근 실수요자도 함께 움직이면서 조용히 분위기가 달라지고 있습니다.

 

울산은 부산에게 영향을 받는 편입니다. 부산이 오르면 울산도 오릅니다. 그리고 울산과 부산을 비교해보면 실제로 소득은 울산이 더 높고 고소득 일자리도 많습니다. 하지만 부자들은 부산에 더 많은데요, 울산의 부자들이 돈을 모으면 부산에서 살고 싶어 하기 때문입니다. 그렇기 때문에 울산의 시세는 부산을 이기기가 힘듭니다. 하지만 울산은 향후 공급이 적기 때문에 지금도 오를 가능성이 높습니다.

 

지방은 아니지만 수도권의 광역시 인천은 수도권에서 마지막에 오르는 곳입니다. 상승은 제일 늦게 하지만 수도권이 하락하면 제일 빨리 영향을 받을 수 있는 곳입니다. 하지만 역시 인천의 대장은 다른데요, 송도는 수도권과 조금 따로 움직이는 경향이 큽니다. 서울의 주변 배후지라는 인식이 큰 부평은 서울, 수도권의 영향을 많이 받지만 송도는 오히려 서울과 진입성이 떨어지다 보니 서울의 시세 변동에 방어를 합니다. 그리고 인천 자체의 모든 수요를 이끌며 투자가치의 매력도 높기 때문에 송도는 달리 보셔야 합니다.

 

과거에는 수요, 공급만 보면 어느 정도 투자가 가능했습니다. 지금도 수요, 공급을 따라가면 실패는 안하지만 작은 도시는 달리 보셔야 합니다. 작은 도시, 특히 위성도시라면 공급이 적어도 주변에 큰 도시에 공급이 많으면 가격이 하락합니다. 그리고 공급이 부족해도 일정 수용 가능한 가격을 넘어선다면 차라리 이 돈으로 옆에 있는 더 큰 도시에 사는 게 좋겠다는 생각이 들어 그 도시를 탈출하게 됩니다.

 

앞으로 지방은 좋습니다. 하지만 지방도 지방 나름입니다. 잘 판단하셔 성투하시길 바랍니다.