서울vs수도권vs지방, 가장 수익률 높은 투자처는?

서울, 수도권 그리고 지방, 어디에 투자하는 게 좋을지 몰라서 투자를 망설이는 분들이 많은데요, 물론 자본이 많다면 무조건 서울에 가는 게 좋을 겁니다. 서울이 지금 많이 오르긴 했지만 서울은 몇 년이 지나도 대한민국에서 최고의 입지이며 현재 떨어질 요인도 없습니다. 그리고 장기적으로 우상향하기 때문에 안정적이죠. 하지만 우린 자본이 한정적이며 서울을 거뜬히 살 만큼 자본이 많은 사람들은 별로 없을텐데요, 그렇기 때문에 다른 곳에서 몇 번 돌리고 수익을 얻고 들어가는 게 수익률이 높을 수 있습니다.

서울이 비싸다, 다른 곳으로 가야겠다 생각하면 바로 눈에 보이는 곳이 경기도나 인천일 텐데요, 경기도와 인천은 서울에 비해 저렴하다는 장점이 있지만 경기도는 아무리 위상이 높아진다고 한들 서울의 위성도시라는 이름표를 뗄 수 없습니다. 서울과 서로 수요, 공급을 주고 받으며 계속 시세에 영향을 받을 수밖에 없는데요, 3기 신도시가 어떻게 될지는 모르겠지만 향후 3기 신도시가 공급되면 주변지역은 시세 조정이 있을 수 있습니다. 하지만 지금 상황으로는 3기 신도시 공급이 예상보다 더 늦춰질 것 같아 그 전까지는 계속 오를 가능성이 높아 보입니다.

요즘 투자자들의 시야가 넓어지면서 과거엔 무조건 서울, 수도권을 외치던 분들도 서울, 수도권을 벗어나 지방을 생각하는 경우가 많아졌는데요, 지방은 서울, 수도권보다는 아무래도 사이클이 짧아 적당한 매도 타이밍을 잡기가 힘들다는 단점이 있습니다. 하지만 지방은 서울, 수도권에 비해 매매가와 전세가가 붙어 있어 투자금이 적게 들어간다는 장점이 있습니다. 또 지금 분위기상 지방도 작은 소도시 외에는 사이클이 길며 상승세를 이어가고 있기 때문에 아직도 들어갈 만한 곳들이 꽤나 있습니다. 특히 향후 공급이 적은 지역이라면 더욱 좋겠죠.

 

서울도 현재 전세가가 많이 오르면서 갭이 줄어들긴 했습니다. 오히려 가격은 많이 올랐지만 갭이 적어 서울에 들어갈까 하는 분들도 있습니다. 하지만 현장을 살펴보면 서울의 전세 거래성사가 원활하지 않은데요, 워낙 단기간에 급격히 전세가가 올라가다보니 그 정도 돈을 갖고 있는 사람들이 없어 집을 못 구하는 상황입니다. 보통 상승은 연속적으로 이루어지기보다 계단처럼 올라갑니다. 게다가 지금처럼 급격한 상승을 한 경우 서울은 한동안 과도기, 보합기간에 접어듭니다. 하지만 앞서 말했듯이 장기간으로 본다면 우상향하니 이런 이유로 양도할 사람은 별로 없기 때문에 하락을 기대하기는 힘듭니다.

 

결국 자본금이 많지 않은 투자자들은 지방으로 눈을 돌릴 수밖에 없는데요, 워낙 요즘 매매 전세 갭이 줄다보니 투자금이 적다는 매력에 빠져 아무거나 담는 실수를 저지를 수 있습니다. 그렇기 때문에 늘 투자원칙, 안전마진을 잘 설정하여 리스크관리를 할 필요가 있습니다. 잃지 않는 투자에 있어서 첫 번째 요건은 저렴한 가격입니다. 즉 갭, 투자금이 적은 것보다 현재 가격 자체가 싸야 들어가야지, 가격이 비싼데 갭이 적다고 막 들어가면 위험합니다. 1조건이 저렴한 가격이며 2조건이 적은 갭이라는 것을 명심하여 2조건 때문에 1조건을 무시하는 실수를 범하면 안 됩니다. 가격은 절대적인 가격과 상대적인 가격인데 최근 절대적인 가격이 오르지 않은 곳은 없기 때문에 상대적인 가격을 생각하여 시세 비교를 해봐야 합니다.

 

구축은 비교적 투자할 때 현재 시세가 싼지, 비싼지 알기가 쉽습니다. 과거 가격이 있기 때문에 지금 가격이 과거에 비해 저렴한지, 비싼지 파악하려 저렴할 때 사서 그 아파트의 전고점에 붙었을 때 팔면 됩니다. 그에 비해 신축은 과거 데이터가 없기 때문에 매수, 매도 타이밍을 잡기가 쉽지 않은데요, 이럴 경우 근처에 있는 구축의 가격변동, 구축과 유지했던 갭의 변동을 보면 좀 더 파악이 쉽습니다.

 

그 다음 잃지 않는 투자를 위해서는 향후 공급이 적은 지역에 들어가는 게 좋은데요, 여기서 공급을 볼 땐 같은 생활권인 지역을 함께 봐야합니다. 서울과 경기도, 세종과 대전처럼 서로 시세와 수요 공급을 공유하는 생활권을 묶어서 봐야합니다.

 

발품도 중요하지만 발품하기 앞서 손품을 제대로 하는 게 좋습니다. 제대로 손품을 하지 않고 부동산을 가버리면 소장님들 말을 듣고 생각하지도 못한 물건을 담는 경우가 생길 수 있습니다. 요즘은 좋은 정보가 참 많습니다. 잘 참고하여 올해도 성투하시길 바랍니다.