지방소도시 구미 투자가 위험한 이유 & 저평가지역 찾는 방법

 

오르는 지역을 볼 때 일반적으로 수요와 공급을 봅니다. 수요는 보통 인구의 0.5%로 보고 계산을 하지만 지역마다 성격이 다른데요, 인구가 느는 지역과 인구가 줄어드는 지역은 달리 보셔야 합니다. 단순히 현재 인구수를 보고 공급의 부족, 초과를 판단하기는 힘듭니다.

그리고 중심도시와 위성도시는 공급을 볼 때 함께 계산해야 합니다. 특히 위성도시는 공급이 줄어도 중심도시 공급이 늘어나면 오르기 힘들며 때로 가격이 하락할 수 있습니다. 요즘 구미에 들어가는 분들이 있는데요, 특히 공시지가 1억 이하 주택을 찾아 구미 공급이 향후 적다는 것을 보고 들어가는 분들이 많습니다.

하지만 대구는 향후 공급이 많은데요, 구미와 대구의 공급을 함께 봤을 때 공급은 초과 상태입니다. 구미의 공급이 적어 가격이 일시적으로 올라도 그 한계 수요를 넘어서면 대구에 공급이 많기 때문에 대구로 이탈할 가능성이 높습니다.

 

부동산 시장을 볼 때 미국 금리, 세계 흐름을 예측하려는 분들이 많은데요, 물론 세계 시장의 흐름을 파악하는 것이 필요하지만 너무 거시적으로 볼 경우 오히려 정확히 투자해야 할 곳을 놓치기 쉽습니다. 특히 부린이라면 서울에 산다면 서울부터, 지방에 산다면 지방부터, 그리고 지금 살고 있는 내 집의 시세가 어떻게 흘러왔는지 보시길 바랍니다. 저평가 지역, 조용히 오르고 있는 지역은 오히려 내가 살고 있는 지역일 수 있습니다.

 

집 주변 아파트를 보면 같은 입지인데도 가격이 다릅니다. 연식별로 다를텐데요, 신축, 준신축, 구축은 서로 일정한 갭이 있기 마련입니다. 그리고 이 갭은 늘 똑같이 흐르지 않는데요, 신축이 먼저 오른 다음 구축이 이를 따라가는 게 일반적이기에 아직 못 오른 구축을 살 수도 있고 구축이 또 너무 따라왔을 때는 다시 신축이 오르니 신축에 들어갈 수 있습니다.

 

투자할 지역을 찾았다면 마음에 드는 단지, 아파트를 몇 개 찾아서 서로 매매가의 차이와 그동안 어떻게 시세가 흘렀고 적당한 갭을 파악합니다. 그리고 그 갭의 순서가 꼬인 지역, 단지, 그리고 갭이 적당한 갭보다 늘어난 단지를 찾습니다.

지금 임대3법으로 인한 전세 감소와 최저금리, 현금유동성, 투자수요 증가로 엄청난 시세 상승이 예측되는데요, 그렇다고 아무런 상품이나 투자하기엔 위험합니다. 특히 아파텔이나 오피스텔, 빌라에 오른다고 들어가는 분들이 많은데 재개발 가능한 빌라가 아닌 이상 서울 안에선 오를 수 있지만 지방의 아파텔, 오피스텔, 재개발 가능성 없는 빌라는 조심하셔야 합니다. 아파트는 안 좋은 아파트라도 밀려서 온기가 퍼지지만 안 좋은 상품까지 상승 분위기가 퍼지기까지엔 시간이 꽤나 걸리며 그전에 상승장이 끝나버리면 매도 타이밍을 찾기 힘듭니다. 하지만 그럼에도 상승장이 끝날 요소는 아직 없습니다. 규제가 또 들어온다고 한들 사이클의 속도가 달라지고 잠깐 멈칫거릴 수는 있지만 규제로 방향이 바뀌기는 힘듭니다.

 

또한 매매가는 투자수요로 인해 가격이 올라도 전세가격은 공급이 많으면 오르는데 한계가 있습니다. 전세가가 하락하면 투자금이 많이 들고 갭이 커져 수익률이 줄어드는데요, 수익률이 줄면 투자수요가 줄어 매매가격도 상승하긴 어렵습니다. 하지만 공급이 많아도 최근 임대3법으로 전세가 줄어들면서 현 수요공급에 딱 맞지는 않기 때문에 다양한 관점에서 수요와 공급을 판단해야 합니다. 투자가 무섭고 안정적인 투자를 원하는 부린이라면 공급에 입각하여 투자를 하면 됩니다. 수요공급에 입각하면 실패는 안하지만 구미 같은 위성도시는 달리 봐야 하며 공급에만 함몰되지 않아야 합니다.

 

다주택자라면 세금을 잘 계산해야 합니다. 종부세가 부담 안 되는 선에서 안고 가시는 게 좋은데요, 양도세와 취득세가 너무 높으니 팔아도 팔고 나서 그 주택을 다시 취득하기 힘듭니다. 들고 있는 물건이 괜찮은 물건이라면 그 물건만 잘 들고 있어도 이익을 보실 겁니다.

 

미래는 아무도 예측할 수 없습니다. 부동산의 미래 상승할 것인가, 하락할 것인가를 예측하려 하지 말고 지금 상황에 대응해야합니다. 점점 유주택자, 특히 고급 아파트,, 서울, 강남의 진입 장벽이 커지고 있습니다. 거기에 대한 열망이 크기 때문에 공급이 많아도 그 열망으로 상승할 수 있습니다. 그런데 공급 적으니 그 열망은 폭발할 겁니다.