강남 불발노선의 미래는? 역세권 용적률 완화, 지하철, 철도, GTX 가치 투자 방법

얼마 전 4차 국가 철도망 구축 계획 공청회가 있었는데요, 가장 주목을 받던 수도권 서부권역 광역급행철도 GTX-D 노선이 강남까지 가지 않고 김포에서 부천 종합운동장까지로 축소되었습니다.

 

그에 따라 인천 검단 신도시, 김포한강 신도시는 청와대에 국민청원 게시판에 청원글까지 올라왔는데요, 그 외에 영종도, 인천공항까지 이어지는 Y자 노선을 제시한 인천시와 강남에서 하남까지 이어지는 노선을 제시했던 경기도민들의 아우성이 확산되고 있습니다.

그에 따라 GTX-d노선이 예정 또는 기대되었던 곳들의 집값도 흔들릴 가능성이 높은데요, 특히나 GTX-d노선을 기대했지만 아예 무산된 지역들의 경우 올랐던 시세가 꽤나 하락할 수 있습니다.

GTX-d노선 발표에 따라 바뀌는 가격을 보면 알 수 있듯이 모든 역세권이 같은 가치를 갖고 있는 게 아닙니다. 즉 노선이 어디를 가는지에 따라 아파트의 가격은 변동하는데요, 서울의 지하철만 봐도 강남이 지나가는 2호선, 9호선, 그리고 분당과 이어지는 신분당선의 가치는 높습니다. GTX 또한 서울의 핵심지역을 거쳐야 좋습니다. 주로 강남, 여의도, 광화문 서울 3대 업무지구가 핵심지역이 됩니다. 강남, 여의도, 광화문 쪽은 일자리가 풍부하지만 꼭 주거지역으로 적합하지는 않은데요, 꼭 업무지구 주변의 아파트가 가격이 높은 건 아닙니다. 업무지구로 적합한 곳과 주거로 적합한 곳은 다르기 때문에 업무지구와 거리가 꽤 되더라도 주거환경이 좋고 업무지구를 거치는 노선이 가는 지역의 가치는 남다릅니다.

 

GTX외에도 경전철, 트램에 대한 관심이 많은데요, 교통수단은 한 번에 수용할 수 인원이 크도 운행을 자주해야 이용가치가 큽니다. 예를 들어 경전철, 트램의 경우 배차 간격이 넓기 때문에 지하철보다 이용하는 사람이 많지 않죠. 지하철에서도 갈라지는 노선은 운행 시간, 간격에 있어서 기존 노선보다 가치가 낮습니다.

 

요즘 더블역세권이다, 트리플역세권이다 라는 말을 많이 하는데요, 더블, 트리플은 지하철 안에서만 고려하는 게 좋습니다. 또한 외곽으로 빠지는 노선의 경우 더블이든 트리플이든 그렇게 가치는 높지 않습니다. 한 노선을 가더라도 알짜배기 노선을 찾아야 합니다.

 

아파트 입지는 교통, 일자리, 학군, 상권, 자연환경 등 다양한 요소로 결정되는데 서울, 수도권은 무엇보다 교통이 참 중요합니다. 그만큼 호재 중에서도 교통 호재는 집값 상승에 불을 지피는 가장 큰 요소인데요, 하지만 교통호재보다 중요한 게 시장의 분위기입니다. 상승장엔 역세권, 교통호재가 클수록 상승폭이 크지만 하락장엔 크게 작용을 못하는데요, 물론 가격이 빠질 때 덜 빠지기는 합니다. 하지만 역세권이라도 다른 입지 요소를 함께 살펴봐야 합니다.

 

최근에 역세권의 가치가 더욱 높은 이유는 바로 역세권 용적률 완화 정책 때문입니다. 역세권과 준공업지역, 저층주거지 등에 용적률 인센티브를 주어 신축 주택 공급이 기대되는데요, 강북구는 미아역, 미아사거리역, 삼양사거리역, 수유역 인근, 동대문구는 용두역, 청량리역 등이 후보지로 올랐습니다.

 

역세권 범위를 넓히고 용적률도 700%까지 달할 것으로 기대하는 가운데 실제로 이렇게 건설된다면 부동산 시장에서 역세권의 파장은 지금보다 훨씬 커질 것으로 보입니다.

공공재개발이라 투자를 못한다고 생각할 수 있지만 재개발에 속하는 단지가 아니더라도 주변 아파트도 함께 상승효과를 탈 수 있는데요, 재개발로 인해 주변 환경이 좋았지만 입지의 가치도 함께 오르기 마련입니다.

 

GTX-d노선의 발표는 경기도, 인천 주민들에게 큰 실망감을 가져주었는데요, 아무래도 지금 부동산 시장이 과열된 상태에 의견조차 제대로 모이지 않은 상황에서 발표를 하다 보니 최대한 출소한 게 아닌가 싶습니다. 하지만 아직 6월까지 다른 의견이 나올 수 있으니 이미 투자를 하신 분들은 편안한 마음으로 지켜보시길 바랍니다.