2021년 전국 서울 집값 전망, 상승세? 거래 절벽? 집값 잡는 방법은 따로 있다!

 

부동산 동향을 보면 서울을 비롯한 몇몇 중심지역은 끊임없이 상승세를 이어가고 있습니다. 하지만 실제 현장을 가보면 많이 상승한 지역, 특히 서울은 거래량 급감, 거래 절벽 상태인데요, 이에 따라 앞으로 집값이 폭락한다 안정화된다 등 다양한 예측들이 오가고 있습니다.

하지만 이를 제대로 판단하기 위해서는 지금까지 흘러온 시장을 이해하고 이를 토대로 미래를 바라봐야 합니다. 지금까지 엄청난 규제들이 쏟아졌지만 집값은 전혀 잡히지 않았는데요, 규제로는 공급이 늘어나지 않습니다. 다주택자의 매물에는 이미 기존에 임차하고 있는 세입자가 있습니다.

그 매물이 나온다고 그것이 새로운 공급으로 이어지지 않습니다. 결국 규제란 수요를 줄이는 정책입니다. 하지만 수요를 줄인다고 줄일 수 있나요? 물론 서울에 살 수 없으니 외곽으로 밀려가지만 외곽으로 갔다고 서울에서 살고 싶은 마음은 사라지지 않습니다. 오히려 더 심화되며 서울에 대한 열망은 더욱 더 커져갑니다.

 

지금은 이제 유동성의 시장이라고 불릴 정도로 돈이 시장에 너무 많이 풀렸는데요, 하지만 돈이 많다고 무조건 부동산이 상승하는 것은 아닙니다. 우리가 돈이 있어도 앞으로 집값이 내려갈 것 같다고 생각한다면 집을 살까요? 유동성이 부동산을 상승시키는 건 아닙니다. 다만 부동산 집값 상승을 더욱 부추길 뿐입니다.

 

결국 시장의 원리는 수요와 공급의 법칙이 기본입니다. 이 기본에 유동성, 대체 투자처 부족, 지나친 규제, 심리가 더해져 부동산의 상승을 일으킵니다. 하지만 현 공급이 절실히 부족함에도 불구하고 이를 부정했습니다. 하지만 다주택자가 집을 팔아도 그 집엔 이미 살고 있는 세입자가 있습니다. 집을 누가 갖고 있든지 간에 내가 실제로 들어가 살 수 있는 집은 없습니다.

 

그래서 결국 공급을 하려고 하는데 이 공급은 어디에 해야 할까요? 서울, 도심에 살아야 하고 살고 싶은 사람들이 많은데 저 멀리 외곽에 공급을 한들 서울, 도심에 있는 사람들이 거기로 가고 싶을까요? 그리고 그로 인해 서울, 도심의 가격이 내려갈 수 있을까요? 우리 모두가 살고 싶고 투자하고 싶어 하는 곳은 바로 서울인데요, 지금까지 서울, 대전, 대구, 부산 등 전국 지방광역시까지 계속해서 상승 순환 고리가 이어졌던 이유는 바로 서울입니다. 서울에서 기준 시세를 올려주니 전국은 그 기준에 맞춰 함께 올라갈 수밖에 없습니다.

 

결국 서울 집값을 잡으려면 서울 외곽에 공급을 할 게 아니라 서울에 공급을 해야 합니다. 살고 싶은 곳이 아닌 다른 곳에 집을 지어주고 살아라고 하니 가서 살기는 하는데 속에서는 서울에 대한 열망이 생기고 그 사람들은 여전히 서울의 대기수요로 존재합니다. 외곽으로 밀려나간 사람들은 정말 외곽이 좋아서 이동한 것이 아니며 언젠가 서울에 갈 것이라는 열마을 품고 있습니다.

 

지금 결국 서울에 공급을 시작하고 있지만 생각보다 시간이 오래 걸릴 것으로 보입니다. 그리고 그 공급으로 지금까지 누적되었던 수요를 모두 충족시키는 건 불가능할 수도 있습니다. 결국 서울처럼 모두가 살고 싶어 하는 곳을 다른 곳에 만들어야 합니다. 서울의 외곽을 넓히는 게 아니라 또 다른 서울, 또 다른 강남이 필요합니다.

 

서울, 특히 강남의 가격이 높은 가장 큰 이유는 양질의 일자리입니다. 그냥 대기업도 아닌 대기업의 연구원들이 있는 본사가 새로운 곳에 유치되어야 합니다. 하지만 대기업도 봉사단체가 아니기 때문에 이유 없이 서울이 아닌 다른 곳으로 이동하지 않습니다. 지방으로 이동한다면 대기업의 인재들이 그 기업을 떠날 수 있으며 앞으로 인재를 모으기도 힘들기 때문입니다.

 

결국 이 문제가 해결되지 않으면 서울의 집값은 잡을 수 없습니다. 그래도 최근에 서울 외곽이 아닌 서울의 공급을 일으키려는 대책들이 나오고 있지만 누적되었던 수요와 앞으로 계속 일어날 수요를 잠재우기엔 부족할 수 있습니다. 본질적인 대안이 필요한 실정입니다.