부동산 거품? 폭락? gtx-d노선, 3기 신도시로 보는 공급이 늘어나도 집값이 오를 수밖에 없는 이유

지금 부동산을 비롯한 주식, 비트코인 등 모든 자산 시장이 폭등하여 거품이다, 버블이다, 곧 폭락할 수 있다고 경고하는 분들이 많습니다. 투자를 하기 전에 내가 투자를 하자마자 갑자기 하락하면 어떡하지, 곧 폭락하면 어떡하지 하면서 망설이는 분들도 많은데요, 두려움은 무지할 때 가장 커집니다. 언제나 리스크 관리는 필수이지만 현 시장을 제대로 이해하면 투자의 길이 보입니다.

투자의 주요 자산인 부동산이 충분히 오르자 자본은 가장 위험 자산인 코인으로 굴러갔습니다. 하지만 과열된 코인이 조금씩 흔들리고 코인 시장에서 많은 투자자들이 탈출한 상태인데요, 이들은 결국 어디로 돌아갈까요? 이 돈은 투자자산 중 그나마 안전한 부동산으로 되돌아갈 확률이 가장 높습니다.

기본적인 수급까지 흔들린 상태에서 유동성까지 쏟아지니 부동산은 오를 수밖에 없는 실정입니다. 집값을 제대로 잡기 위해서는 유동성을 막을 게 아니라 흔들린 수요 공급시장을 개선해야 하는데요, 지금 같은 공급으로는 턱없이 부족해보입니다.

서울은 살고 싶어 하는 사람들도 많지만 투자하고 싶은 사람들도 많은 곳입니다. 게다가 이미 우리나라의 자본, 대기업의 자본이 서울에 있습니다. 민간도 눈이 있으니 어디가 좋은지, 왜 그곳에 나라와 기업의 자본이 들어갔는지 압니다.

 

민간의 투자수요만 떼어내려는 방법을 아무리 써도 이건 먹히지 않습니다. 거대한 자본이 서울에 있는 상태에서 서울 집값을 잡으려고 하니 잡히지 않습니다. 결국 서울이 아닌 곳에 서울만큼 매력적인 거주처, 투자처를 만들어줘야 이 돈이 분산이 될 수 있습니다.

 

유동성이 꺼지면 투자수요는 조금 사그라지지 몰라도 집값이 하락하기는 힘듭니다. 과열상태가 잠재워지면 상승 속도는 좀 늦춰져도 지금처럼 공급이 부족한 이상 내려갈 여유가 없습니다. 결국 공급을 해야 하는데요, 지금까지 공급대책은 열심히 서울 외곽에 열심히 집을 짓고 신도시를 만드는 형태였습니다. 초기엔 어느정도 효과가 있었지만 지금은 이런 형태로 서울 집값을 잡기는 어렵습니다. (3기 신도시 발표도 잠정 연기되면서 이마저도 힘들어졌습니다.)

 

 

신도시는 강남을 서울로, 서울을 수도권으로, 단지 공간을 넓히는 행위일 뿐입니다. 신도시에 간 사람들은 어쩔 수 없이 외곽으로 가지만 서울에 살고 싶다는 열망은 오히려 더 커지며 서울의 대기수요로 여전히 존재합니다. 얼마 전 4차 국가 철도망 계획 공청회가 있었는데요, 사람들의 관심은 오직 gtx-d 노선이 서울, 강남을 거치느냐에 몰려 있었습니다. gtx-d가 어디로 가든 언제 만들어지든 강남을 가는지에 따라 집값이 뒤집힙니다. gtx로 인해 그 지역이 발전되기보다는 서울로 빨려 들어가려는 수요를 넓힐 뿐입니다. 오히려 그들이 서울 도심을 이용하기 편해져 서울에 와서 쇼핑을 하고 교육을 받고 소비를 합니다.

 

얼마 전 공시가격이 공시되어 유주택자들에게 막대한 재산세, 종부세가 전가되었는데요, 종부세완화 정책이 나오고 있지만 이 또한 확실치 않으며 1주택자에 한해서만 혜택을 주려하고 있습니다. 예전부터 계획했던 1가구 1주택을 기본 틀로 만들겠다는 의지가 돋보이는데요, 임대를 놓는 다주택자가 사라지면 집값은 오히려 더 오릅니다. 이는 지금 전세시장을 봐도 알 수 있는데 임대3법으로 전세가 사라지니 전세가가 오르고 이는 결국 매매가 상승으로 이어집니다. 임대를 놓는 사람들이 사라지면 내가 임대로 들어갈 집도 사라집니다. 우리는 모두 처음부터 내 집 마련을 할 수 없습니다. 전세는 내집마련을 위한 계단입니다. 이 계단을 부수니 내 집 마련조차 불가능해졌습니다.

 

지금은 다주택자, 유주택자는 세금, 무주택자는 상대적 박탈감으로 인해 괴로움을 겪고 있습니다. 다주택자라고 모두 투기꾼들이 아닙니다. 3기 신도시 사태 때도 볼 수 있듯이 진정한 투기는 따로 있었습니다.