재개발 vs 재건축 vs 리모델링 비교, 2021년 최적의 부동산 투자처는?

최근 공급대책이 활성화되고 재개발, 재건축 인센티브 얘기가 나오면서 더욱 재재에 대한 관심이 많아졌는데요, 잠실 아시아선수촌, 여의도 시범아파트의 재건축, 용적률 완화 등 다양한 이슈가 나오고 있습니다. 이로 인해 압구정, 여의도의 재건축 단지들이 또 한 번 들썩이며 재개발 또한 파급력이 클 것으로 예상됩니다.

재건축과 재개발 중 어디가 더 좋을지 고민이 될 텐데 실 이익으로 보면 재건축보다 재개발이 이득인 경우가 많습니다. 재건축은 조합설립인가가 나면 전매가 제한되는데요, 이렇게 팔수는 없으니 건축이 완료되기까지 종부세를 계속 내야 하는 판입니다.

지금처럼 재개발, 재건축에 대한 지원을 받기 전까지 재재, 특히 재건축은 전혀 진행을 못하고 있었는데요, 결국 종부세는 열심히 내고 있는데 진행까지 안 되니 마이너스가 심한 상태였습니다. 거기다 견디고 견뎌서 기다렸는데 재건축 초과이익환수제까지 있으니 추후 손실이 큽니다. 심지어 재건축 초과 이익환수제에 따른 예상금액을 계산해보니 부담금만 해도 엄청나 실수익이 별로 남지 않는데요, 지금 재건축아파트가 많이 오르고 있지만 전매제한, 재초환 등 세금 문제로 인해 아직 힘든 상황이 많습니다.

 

그에 비해 재개발은 재건축에 비해 세금 면에서 유리한 점들이 많은데요, 특히 다주택자에겐 주택수에 포함 안 되는 도로, 상가가 인기가 많습니다. 대신 도로나 상가는 일반적인 부동산 상품보다 복잡한 점이 있습니다. 또한 입주권이 제대로 나오는지, 대출이 나오는지 상품마다 다 다르기 때문에 매매를 하기 전 충분히 알아보시는 게 좋습니다.

 

입주권 여부는 사실 내가 공부한다고 제대로 판단할 수 있는 부분이 아닙니다. 워낙 법이 자주 바뀌나보니 기준 연월이나 전 매도자, 그 이전의 매도자의 상태에 따라 다 달라 혼자 구분하는 건 거의 불가능합니다. 부동산 소장님들이나 조합장조차도 제대로 모를 때가 많아 그 지역에서 재개발을 오래 했던 부동산을 많이 들려 확인하는 수밖에 없습니다.

 

재건축을 하기엔 애매한데 오래된 구축은 리모델링을 기대하게 되는데요, 사실 리모델링 이슈가 나오면 가격은 오르지만 사업성이 재건축보다 떨어집니다. 재건축은 아예 본 건물을 허물고 다시 시작하는 거지만 리모델링은 이미 존재하고 있는 틀 안에서 소위 덮방을 씌운다고 봐야 합니다.. 기존 틀 안에서 이것저것 고치는 거라 건축을 막 하게 되면 안정성이 떨어질 텐데요,, 웬만한 사업성이 나오지 않는 이상 그 책임을 떠안으면서까지 사업을 맡으려는 회사는 많지 않을 겁니다.

 

게다가 리모델링은 일반분양이 거의 늘어나지 않기 때문에 그냥 내 돈 그대로 내고 좋은 집을 만든다고 보셔야 하는데요, 리모델링에 대한 열기가 가득 차다가 분담금이 발표되면 파스슥 식게 되죠. 물론 그래도 하는 게 좋겠지만 생각보다 순이익은 크지 않습니다. 하지만 리모델링의 장점은 재건축과 달리 전매제한이 없기 때문에 이슈가 나오면 오르기는 참 쉽습니다.

 

재개발이든 재건축이든 리모델링이든 결국 핵심은 이슈가 나와 가격이 오르기 전 초입장에 들어가는 겁니다. 이미 이슈 때문에 충분히 오른 뒤라면 실제로 앞으로 오를 폭은 크지 않은 경우가 많습니다. 가장 좋은 시나리오는 내가 산 구축을 갭 적게 돌리고 있었는데 갑자기 재건축, 리모델링 이슈가 나오는 건데요, 지금 재개발, 재건축, 리모델링 이슈가 있는 물건을 어차피 내가 못살 물건이라고 등한시하면 평생 이런 물건을 찾을 수 없습니다. 이 단지들이 어느 순간 어떤 과정을 통해 이슈가 생겼는지 역사를 파악해야 합니다. 부동산 투자는 단순한 행운, 로또가 아닙니다. 당장 투자를 하지 않더라도 공부를 하여 시야를 넓히는 노력이 필요합니다.