재개발 재건축 종전자산평가 감정평가액 낮으면 안 좋다? 감정평가 오해와 비례율

많은 사람들이 감정평가액이 낮으면 종전자산평가가 낮아져 불리하다고 알고 계신데요, 감정평가액이 낮으면 향후 분담금이 늘어나고 감정평가액이 높으면 향후 분담금이 줄어든다고 생각하는 게 일반적입니다.

하지만 나의 물건만 낮게 나온 게 아니라 전반적으로 감정평가액이 낮게 책정되었다면 감정평가액은 크게 상관이 없습니다. 왜냐하면 감정평가가 낮게 나오면 오히려 비례율이 늘어나기 때문입니다.

먼저 기본적인 개념부터 설명하자면 종전자산이란 조합원들의 모든 재산으로 감정평가액의 총합입니다. 종후자산이란 조합원 아파트, 일반 분양 예정 아파트 등 지어진 아파트와 부대시설 수익의 총합입니다. 사업비란 재개발 재건축을 하기 위해 들어간 비용으로 종후자산에서 총사업비를 뺀 값이 개발이익이 됩니다.

비례율이란 종후자산평가액에서 총사업비를 뺀 값에서 종전자산 평가액을 나눈 값인데요, 결국 분모인 종전자산 가치가 낮아지면 비례율은 올라가게 됩니다.

분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 값인데요, 권리가액은 감정평가액에 비례율을 곱한 값으로 감정평가액이 낮다고 해도 비례율이 높다면 결국 같은 값이 될 수 있습니다. 즉 조합원의 감정평가가 낮으면 비례율이 올라가고 높으면 비례율이 내려가 결국 같은 권리가액에 수렴하게 됩니다.

즉 사업성, 수익을 높이기 위해서는 종전자산 감정평가액을 높이는 게 아니라 개발이익을 높여야 합니다. 개발 이익은 종후자산에서 사업비를 뺀 값이니 종후자산 커지고 사업비가 줄어들면 커지겠죠.

물론 내 물건의 감정평가액만 낮게 나왔다면 분담금이 늘어나 불리할 수 있습니다. 하지만 이렇게 전반적으로 감정평가액이 낮게 책정된 경우 결국 사업성과 수익엔 차이가 없습니다.

 

요즘 공급 부족난이 심해지면서 재개발 재건축이 큰 관심을 받고 있는데요, 재개발 재건축에 진입하기 위해서는 재개발 재건축의 사업성과 이해관계를 잘 파악하시고 진입하시길 바랍니다.