양도세 비과세 12억 기준 시기, 장특공제율 장기보유특별공제 축소, 절망적인 양도세 계산기

얼마 전 정부는 부동산 세제 개편안을 발표했는데요, 앞서 종부세에 대해 말씀드렸는데 이번엔 양도세에 대해 좀더 자세히 말씀드릴까 합니다.

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종부세 상위 2% 부과, 양도세 비과세 기준 12억, 고지 대상 공개 시기는?

종부세 부과기준은 기존 9억 초과에서 상위 2%로 바뀌었는데요, 이로 인해 종부세 부과대상 가구수가 확연히 줄어든다고 합니다만 매년 종부세 대상인지 알 수 없다는 무서운 단점이 있죠.

또한 양도세 비과세 기준이 기존 9억까지에서 12억까지로 바뀌었는데요, 물론 1가구 1주택, 1주택자에 한해서입니다^^

종부세 때문인지 양도세를 계산할 때 공시가로 봐야 하냐고 묻는 분들이 많은데 양도세는 무조건 시가 기준입니다. 또한 기준 12억은 양도차익이 아니라 말 그대로 양도할 때 가격입니다.

예를 들어 내가 1억에 집을 사고 이 집이 12억이 되었다고 하면 차익인 11억에 대해 세금 한푼도 내지 않습니다. 하지만 내가 12억에 집을 사고 이 집이 13억이 되었다면 양도차익인 1억에 대해 세금을 내야 합니다. 결국 조금 올랐던 많이 올랐던 비싼 집은 세금을 많이 내야 하는 꼴입니다.

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즉 아무리 부동산 집값이 많이 올랐어도 12억이 안되는 분들은 세금을 낼 필요가 없고요. 최근에 집을 샀는데 내가 산 가격이 12억이고 여기서 1원이라도 올랐다면 비과세가 적용 안되어 세금을 내야합니다. 아무래도 이 구간에서 다소 억울한 분들이 계시지 않을까 싶네요.

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그래도 요즘 수도권이나 지방광역시에도 입지 좋은 집들은 다 10억이 넘는데 이 기준이 9억에서 12억으로 상향 되었다는 건 참 고마운 일라고 할 수 있습니다. 하지만 우리는 장특공제율을 생각해봐야하는데요, 이 비과세 요건은 말그대로 1주택자에 한해서만 혜택을 주는거니 1주택자라면 당연히 장특공제 혜택도 받을 생각을 하시겠죠.

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장특공제는 오래 보유하고 오래 거주할수록 세금을 빼주는 제도인데요, 10년 보유시 최대 40%, 10년 거주시 최대 40% 해서 최대 80%까지 세금을 빼줍니다. 예를 들어 내가 낼 세금이 10억이었다면 10억의 80%를 빼주니까 20%인 2억에 대해서만 세금을 내면 됩니다.

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하지만 양도세 기준이 12억으로 바뀌었다고 마냥 좋아할 일이 아닌데요, 장특공제율도 함께 바뀌어기 때문입니다. 이젠 양도차익이 클수록 장특공제율 혜택이 줄어들게 됩니다. 양도차익이 5억 미만은 그대로 최대 80%지만 양도차익 10억 미만은 최대 70%, 20억 미만 최대 60%, 20억 이상은 최대 50%로 급격하게 줄어듭니다. 즉 앞서 말씀드린 대로 10억의 양도차익이 있다면 기존에 80% 공제를 받아 2억에 대해서만 세금을 냈지만 이젠 최대 60%만 공제를 받아 4억에 대해서 세금을 내야합니다.

 

요즘 모든 혜택은 1주택자에게 몰빵되기 때문에 사실 2주택자, 다주택자, 투자자들에게 이런 제도는 관심 밖입니다. 하지만 1주택자에게라도 좋은 혜택인줄 알았던 제도가 계산해보니 아니었습니다. 올해도 각자 도생입니다. 성투하시길 바랍니다.