재개발 재건축 조합원 입주권 주택수 산정 취득세 양도세, 분양권 차이

부동산 아파트 가격이 오르고 그에 따라 청약 경쟁률도 치열해지면서 일반 분양을 받기가 쉽지가 않은데요, 그에 따라 재개발 재건축 입주권에 대한 관심이 많아졌습니다. 입주권은 분양권과는 다르고 또 일반적인 아파트 매매와도 다른데요, 재개발 재건축 조합원의 입주권의 주택수 산정, 취득세, 양도세에 대해 알려드리겠습니다.

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조합원 입주권을 갖게 되면 조합원 자격이 되면서 새롭게 지어질 주택에 입주할 수 있는 권리가 주어지는데요, 즉 입주권을 가진 사람들은 갖고 있는 부동산을 새로 신축되는 아파트로 교환을 할 수 있습니다. 물론 공짜로 신축을 얻는 건 아니며 이후 추가비용을 내야하죠.

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하며재개발이냐 재건축에 따라 차이가 있는데 재개발은 토지와 건축물 중 한가지만 있어도 입주권이 생기며 재건축은 토지와 건축물 모두 소유하고 있어야 입주권이 생깁니다.

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입주권 취득세를 내는 기준은 조합원 권리가액에 프리미엄을 더한 값인데요, 해당 부동산이 철거 전이라면 주택 취득세를 내게 되고 이미 허문 뒤라면 토지의 취득세를 납부해야 합니다. 주택 수 산정에 대한 논란이 많은데요, 아직 철거 전이라면 입주권도 주택수로 산정되어 조정지역이냐 아니냐에 따라 취득세가 달라집니다. 철거 후라면 4.6%로 동일한 세율을 적용받게 되고요.

 

그리고 2020년 8월 12일 이후 취득하는 입주권은 분양권과 똑같이 취득세율 주택수로 산정되어 중과대상이 될 수 있습니다.

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재개발 조합원 입주권을 양도할 때는 관리처분 계획 인가일 이전이냐 이후냐에 따라 양도세가 달라집니다. 관리처분계획 인가일 이전이라면 아직 주택인 상태로 양도한다고 보아 주택에 따른 양도세를 납부하고 그 이후에는 주택이 아닌 입주권으로 보아 관리처분 계획 인가일 전 후로 계산하여 양도세를 2번 내게 됩니다.

 

입주권은 분양권보다 저렴하다는 장점이 있지만 초기 투자금이 많이 들어가고 중간에 사업이 진척될 위험이 있습니다. 이 리스크를 감당하기 어렵고 신축이 급한 분들은 최소 사업시행인가 이후에 들어가시는 게 좋을 것 같습니다.