무피투자 충청남도 서산 공시지가 1억 이하 30평대 아파트 매수기 (예천동, 석림동, 읍내동, 동문동)

오랜만에 매수기를 씁니다. 아마 올해 마지막 매수가 아닐까 싶은데요, 이번에 매수한 아파트는 충청남도 서산에 있는 공시지가 1억 이하 구축입니다. 충청남도 서산, 저 작은 도시의 구축아파트를 대체 왜 사냐고 의문을 가질 수 있겠지만 제가 들어간 이유는 딱 하나 안전마진 때문입니다. 등기친지 며칠 되지도 않았는데 최근거래가를 보니 이미 제가 산 가격보다 3000이상 올랐네요. 물론 최근 가장 높은 시세에 거래된 건 컨디션 최상의 아파트겠지만요.

요즘같은 불장에 3000이 뭐냐고 생각할 수 있지만 무피투자에 공시가가 낮아 재산세, 종부세도 거의 안나오는 아파트라 수익률 생각하면 나쁘지않죠. 내 돈 1억 넣고 1억 버는 것과 (양도차액이 크면 양도세 구간도 더 높습니다) 돈없이 3000 버는 것, 무엇을 선택하시겠어요?

전국적으로 많이 올랐음에도 불구하고 아직 오를만한 지역들이 많이 보이는 시기입니다. 상승장에 투자를 고려할 지역은 1. 지금까지 올랐지만 앞으로도 오를 게 남은 지역과 2. 지금까지 못 올라서 앞으로 오를 수 있는 지역입니다. 저는 상승 후반기에는 선자보다 후자를 선호하는 편입니다. 조정 또는 하락이 왔을 때 1번은 그동안 낀 거품이 꺼질 수도 있지만 2번은 낀 거품이 없어서 그냥 머무를 수는 있되 더 하락하기는 쉽지 않기 때문입니다. 충청남도 서산은 2번에 해당하는 지역입니다.

서산은 충청남도 인구 약 17만명을 품고 있는 소도시입니다. 가능하면 30만이 안 되는 지역은 들어가지 않는다는 원칙이 있는데 처음으로 이 원칙을 깨고 들어간 곳입니다. 서산은 현재 인구수는 적지만 계속해서 일자리가 늘어남에 따라 인구수, 수요가 늘어나는 지역이기 때문입니다.

출처 부동산지인

서산은 미분양관리지역으로 지정될 만큼 공급이 많아 오랫동안 하락했던 지역입니다. 하지만 향후 몇 년 이 작은 도시에 공급이 끊깁니다. 미분양관리지역이 되면 한동안 아파트를 새로 짓지 못하기 때문입니다.

 

 

 

투자자들이 미리 냄새를 맡았는지 제가 갔을 땐 예천동, 석림동 서산 도심 쪽은 꽤 올랐습니다. 덜 오른 공시지가 1억이하 아파트는 모든 다주택자들의 눈요기죠. 그래도 여름에 진입한 덕에 읍내동, 동문동 등 초등학교, 중학교 인프라가 갖춰져 있으면서 구도심과도 가까운 곳들은 아직 온기가 퍼지기 전이었습니다.

출처 호갱노노

읍내동과 동문동을 살펴보다가 초등학교와의 거리, 대산과 출퇴근이 가깝다는 장점, 무엇보다도 전세가 대비 수익률이 괜찮은 물건이 나왔길래 읍내동에 있는 구축 아파트를 선택했습니다. 추후 실수요자한테 넘길 수 있도록 투자금이 좀 들어가도 30평대가 안전하다 생각했고요.

 

매수가에 전세를 맞춰서 갭0 무피지만 취득세, 복비 계산하면 500이하 실투금이 듭니다. 하루하루 지날수록 전세가가 올라서 더 끌었으면 실투금도 0으로 만들 수 있었는데 하는 아쉬움이 남습니다. 예전엔 몇 달씩 끌고 플피를 맞추기도 했지만 제 정신건강을 위해서 욕심을 조금 줄이는 중입니다.

출처 네이버 부동산

공시지가 1억이하는 위험하다, 엑시트 막히면 힘들다고 생각하는 분들도 많은데요, 저는 공시지가 1억 이하라도 싸게 샀으면 크게 위험할 게 없다고 봅니다. 현재 시세 대비 공시지가와 지가를 봐도 더 하락하기 쉽지 않은 가격이라는 안전마진을 갖췄고 특히 서산은 하락장에 수익형 월세로 돌린다고 해도 수익률이 잘 나오거든요.

 

위험한 투자물건, 하면 안되는 투자물건은 없습니다. 내가 매수한 가격과 매도 전략에 따라 그 물건은 위험할 수도 있고 안전할 수도 있습니다. 저는 늘 안전마진 찾고 투자금, 수익률을 고려하다 보니 다주택자 취득세 12.4%의 허들을 넘기는 쉽지 않네요. 올해도 그럼 성투하시길 바랍니다.