신축vs구축, 1급지vs2급지, 가장 수익률 높은 부동산 투자방법은?

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

투자할 아파트를 찾을 때 가장 좋은 아파트, 내가 살고 싶은 아파트를 선정하는 분들이 많은데요, 가장 좋은 아파트가 오르는 폭이 크고 수요도 가장 풍부하지만 투자에 적합하지 않은 경우도 많습니다. 물론 투자에 있어서 기본적으로 먼저 그 지역의 대장 아파트, 가장 좋은 아파트를 찾아야 하지만 무조건 그 아파트가 투자대상이 되는 건 아닙니다. 오히려 1급지가 아닌 2급지 지역, 2급지 아파트가 수익률이 높은 경우도 많습니다.

 

입지는 보통 일자리, 교통, 학군, 상권으로 볼 수 있는데요, 신축이 귀해진 요즘 아파트 연식도 하나의 입지가 돼가고 있습니다. 신축이 물론 가장 좋지만 신축은 매매와 전세가 차이가 너무 커서 투자금이 많이 듭니다. 하지만 너무 구축은 실수요가 떨어져 나중에 팔기 힘든 경우가 많고 매매 후 세입자를 들여놨을 때 수리비 때문에 생각보다 투자금이 더 들기도 합니다.

그래서 신축은 아니지만 너무 구축이 아닌 애매한 년식의 아파트가 생각보다 수익률이 큰데요, 이런 아파트들은 리스크와 투자금이 적고 실수요도 어느 정도 있습니다. 이런 아파트에 투자하기 꺼려하는 분들도 많은데요, 우리는 좋은 아파트를 고르는 게 아니라 투자할 아파트를 고르는 겁니다. 투자금을 생각해서 가성비가 좋은 아파트를 사야합니다.

물론 신축 밭에 이런 애매한 아파트 한 개가 있는 건 별로 좋지 못합니다. 하지만 구축 밭에 그나마 연식이 덜된 아파트가 있다면 경쟁력이 있는데요, 과거에 아파트를 지을 때도 가장 좋은 입지에 아파트를 지으려고 했기 때문에 구축들은 대부분 입지가 좋은 곳에 있기 마련입니다. 이런 애매한 연식의 아파트가 오르기 위해선 기본적으로 입지가 좋다는 전제조건이 있어야 합니다. 입지가 안 좋은 애매한 연차의 아파트는 오르지 않습니다. 신축이 입지를 이기고 그다음이 입지 좋은 구축입니다. 입지도 안 좋고 연식도 애매하다면 시간이 갈수록 가치가 떨어집니다. 즉 입지 좋은 구축들 중에 그나마 연식이 덜 된 아파트를 찾아야 합니다.

 

입지가 파악됐다면 당연히 1급지에 눈이 갈 텐데요, 1급지가 이미 너무 올랐다면 빨리 2급지의 대장을 찾으러 가야 합니다. 부동산 시세는 서로 돌고 돌며 키를 맞추게 되어있는데요, 1급지가 이미 올랐을 때 1급지의 대장을 잡는 것보다 2급지의 대장을 잡는 게 수익률이 훨씬 좋습니다. 물론 상승장이 지속되면 1급지, 2급지 그리고 3급지를 돌아 다시 1급지로 돌아옵니다만 그 시간을 기다리는 것보다 다음 오를 지역, 오를 급지로 가는 게 좋습니다. 1급지 안에서도 상급지, 하급지가 있을 텐데요,, 저는 1급지에 있는 하급지보다는 차라리 2급지, 3급지의 대장이 낫다고 봅니다. 추후 하락장이나 급하게 매도할 상활이 되었을 때 1급지의 하급지보다는 2급지나 3급지의 대장이 훨씬 팔기가 편하기 때문입니다.

 

평형도 마찬가지입니다. 오르면 국평이 먼저 오르고 그다음 소형평수가 오릅니다. 같은 아파트 단지인데도 국평은 올랐는데 소형평수는 아직이라면 소형평수에 들어가는 것도 좋습니다. 또 요즘 공시지가 1억 이하를 찾는 분들이 많아 소형평수 가격이 많이 올랐는데요, 소형 평수가 많이 올라 국평의 가격을 찌르는 경우도 있습니다. 이런 경우 반대로 국평에 들어가는 것도 하나의 방법입니다. 어차피 소형이든 국평이든 같은 아파트라면 서로 적당한 비율을 맞추며 키를 맞추게 되어있습니다.

 

네이버 부동산을 찾아보면 같은 아파트 같은 동, 같은 층이라도 가격이 다릅니다. 요즘은 세낀 물건과 입주 가능한 물건의 가격차이가 매우 큽니다. 기본적으로 입주가능 물건은 실수요, 투자수요를 모두 받아줄 수 있기 때문에 가격이 높은 것도 있지만 최근 임대3법으로 전세가가 오르면서 투자자들도 입주 가능한 물건을 선호합니다.

 

그리고 매매할 때 매도 계획을 함께 세워야 하는데요, 요즘은 2+2가 되어 전세 만기가 다가와도 세낀 물건은 제 가격을 받고 팔기가 힘듭니다. 차라리 처음부터 4년을 굴리고 공실 만들고 판다고 계획하거나 최대한 처음부터 전세 세팅을 세게 잡아야 합니다.

 

과거 수요, 공급만 중요했던 시장과 달리 풍부한 현금 유동성으로 인해 투자수요 파악, 심리 파악이 매우 중요해졌습니다, 이건 부동산 지인이나 kb동향, 아실, 호갱노노 등을 통해 어느 정도 파악할 수 있습니다. 하지만 손품만큼 중요한 게 발품입니다. 충분한 임장을 통해 현장의 분위기를 읽어야 합니다.. 올해도 성투하시길 바랍니다.