부동산 단기투자, 장기투자 포트폴리오 짜는 방법. 단타, 장투 가능지역은 어디?

안녕하세요 재무요정 모모입니다.

 

화폐가치가 갈수록 떨어지면서 이제 투자는 투기가 아니라 생존수단이 되었는데요, 아직 부동산 투자가 위험하다고 생각하는 사람들도 있습니다. 하지만 지금 같은 시장에 부동산이든 주식이든 투자를 안 하는 게 오히려 더 위험한 시점이 되었습니다. 부동산은 과거 수요와 공급으로 집값이 변동되었는데요, 요즘 화폐가치가 하락하면서 상승의 폭이 지금까지 보지 못했던 수준으로 커지고 있습니다.

 

재무 포트폴리오를 짤 때 투자에 있어서 단기투자, 장기투자 상품을 자금계획에 맞게 설정해야 하는데요, 주식처럼 부동산도 지역이나 사이클에 따라 투자기간이 달라질 수 있습니다. 주로 작은 자금으로 작은 지방을 들어갈 땐 단기투자를 합니다. 지방일수록 전세가율이 높기 때문에 갭이 적은데요, 요즘 지방 투자를 하는 분들을 보면 1000만원이하, 무피, 돈을 받고 들어가는 플피도 많습니다. 이렇게 작은 금액으로 들어가면 조금만 올라도 투자금 대비 수익률이 높습니다.

 

지방의 규모가 작을수록 너무 욕심부리지 말고 적당히 수익을 얻었을 때 나오는 게 좋은데요, 지방은 인구가 감소한다고 해도 몇 년 사이 인구가 확 줄지 않기 때문에 공급물량이 없으면 수요 공급의 법칙에 의해 시세가 오를 수밖에 없습니다. 그리고 수도권, 조정지역의 경우 양도세가 매우 큰데 수익이 커도 양도세를 빼면 실제 내 손에 쥐는 돈은 훨씬 줄어듭니다. 세금까지 계산하면 오히려 지방 소액갭투자의 수익률이 더 좋은 경우가 많습니다. 작년부터 포항, 군산 등이 이토록 뜨거운 이유도 이 때문이었습니다.

장기투자는 수도권의 핵심지역과 지방 핵심지역, 즉 인구와 일자리가 늘어나는 지역에서 하는 게 좋습니다. 인구 감소로 인해 부동산이 하락하지 않지만 양극화는 더욱 심해집니다. 지금처럼 인구가 감소하는데도 인구가 증가하는 지역들이 있는데요, 그런 지역들은 대부분 강남과 접근성이 좋거나 일자리가 풍부하여 자급자족이 가능한 도시입니다.

 

수도권에선 가장 대표적으로 판교가 있는데요, 판교는 강남과 가까울 뿐만 아니라 테크노벨리, 고급 일자리가 맞고 곳곳에 대규모 개발이 일어나는 곳입니다. 또한 분당은 강남 못지 않은 유명한 학군지로 판교와 서로 시너지 효과를 주고받고 있는데요, 분당에서 새 아파트를 찾아 판교로 가고 또 다시 학군을 찾아 분당으로 회귀하면서 서로 갭을 매우고 상승을 반복하고 있습니다. 게다가 분당은 재건축에 대한 기대효과가 커지면서 구축들도 상승세가 엄청납니다.

 

수원은 비교적 서울과의 접근성이 떨어졌지만 교통 호재로 인해 미래 가치가 매우 뛰어난 곳입니다. 수원은 고양, 용인, 창원처럼 광역시가 아닌데 인구수가 많은 특별한 도시인데요, 수원은 삼성 덕분에 고급 일자리가 풍부하여 자급자족이 가능한 도시입니다. GTX로 인해 수원의 다소 아쉬웠던 교통이 해결이 되면서 엄청난 파급효과를 보이고 있는데요, 지금 GTX 주변은 이미 많이 올랐지만 주변의 연계역 중에는 아직 저평가된 곳들이 꽤나 있습니다.

 

평택은 삼성에 힘입어 천지개벽이 일어나고 있는 도시인데요, 평택은 삼성전자 반도체공장 뿐만 아니라 LG전자, 브레인시티 등 대규모 산업단지가 들어서고 있습니다. 이 외에도 평택항 자유경제구역, 미군기지 이전 등 다양한 호재들이 많습니다. 무엇보다 가장 큰 호재는 교통, 지제역입니다. 지제역은 수도권 지하철과 srt가 있는 더블 역세권으로 많은 사람들이 이미 이를 통해 출퇴근을 하고 있는데요, 평택이 가장 투자가치가 높은 이유는 다른 지역에 비해 매우 저평가되어있기 때문입니다. 평택은 주변에 있는 동탄에 비해 아직 시세가 낮아 올라갈 폭이 많이 기대가 됩니다. 또한 경기도의 가장 밑에 있는 곳이지만 충청도 천안 불당에 비해서도 비교적 저렴하게 느껴집니다.

 

지방에도 인구, 일자리가 늘어나는 곳들이 있는데요, 천안 아산, 청주, 충주 등 주로 충청도가 그렇습니다. 앞으로도 서울과 세종 사이에 있는 충청도에 계속 많은 일자리, 인프라가 투입될 예정이며 장기적으로 매우 기대가 됩니다.

 

저는 무조건 단타가 좋다, 장투가 좋다고 구분하지 않습니다. 자금 순환, 미래 가치 측면에서 둘다 필요하며 자기 자금 계획에 맞게 부동산 재무 포트폴리오를 짜는 게 좋습니다. 올해도 성투하시길 바랍니다.