귀한 비규제 비조정지역! 뜨거워지는 부산 창원의 생활권, 김해 지역분석

요즘 부산이 다시 붉은 단풍 바람이 불고 있습니다. 그에 따라 그 뒤에 따라올 지역들이 어디일지 예상되는데요, 작년에도 그랬듯이 부산이 오른 뒤 창원이 많이 올랐죠. 그리고 규제지역이 되면서 풍선효과로 인해 상승세가 양산, 김해로 조용히 퍼지고 있습니다.

 

김해는 부산, 창원과 생활권을 공유하는 위성도시로 접근성이 뛰어난데요, 부산과 창원의 집값이 작년부터 너무 오르면서 매매, 전세 실수요가 김해로 많이 빠지고 있습니다. 실제로 김해에서 부산, 창원까지 자가용으로 출퇴근하는 사람이 많습니다. 최근 부산, 창원이 너무 매매가가 올라 전세와 갭이 많이 벌어지다 보니 투자 수요도 김해로 꽤 몰리고 있습니다.

김해는 장유지구가 좋으며 그 다음은 율하입니다. 주촌도 최근 많이 좋아졌지만 아직 장유, 율하에 비해선 인프라가 부족한 점이 있습니다. 하지만 주촌은 기존 도심인 내외동과 가깝다는 게 장점입니다. 진영읍은 창원과 가까워 창원의 수요를 꽤나 충족시켜주고 있습니다.

보통 지방도시는 인구수가 매년 감소하는 추세인데요, 김해는 생각보다 감소추세가 더디고 세대수는 매년 증가하고 있습니다. 인구이동은 역시 주변의 부산, 창원과 주고받고 있는 모습을 볼 수 있습니다.

 

공급은 2023년에 많긴 하지만 올해, 내년까지 공급이 없기 때문에 그 수요를 채울 정도라 안정적이지 않을까 싶습니다. 물론 김해는 위성도시라 주변 공급을 같이 봐야 하는데요, 부산에 공급이 많긴 하지만 가격차이가 너무 커서 김해의 수요가 부산으로 넘어가기엔 쉽지 않아 보입니다.

 

김해는 2019년에 공급물량이 터져 가격이 폭락했던 곳 중 하나입니다. 당시 장유지구에 공급이 많아 율하의 아파트 시세가 타격이 컸습니다. 또한 김해는 규제지역이 되지도 않았는데 주변에 대책이 나왔다는 것만으로도 분위기가 그렇게 활발하지 않았습니다. 작년 하반기 부산, 창원이 조정되면서 김해에 풍선효과가 왔지만 마침 겨울 비수기가 크게 오르지 못한 것 같습니다. 하지만 올해 봄이 되면서 실수요 위주로 움직이기 시작했는데요, 특히 장유, 율하 쪽은 이미 가격이 많이 올랐죠. 지금은 그다음 2급지로 수요가 퍼지고 있는 중입니다.

 

위치는 기존의 인프라가 갖춰진 부원동, 내외동이 좋지만 신축이 많이 부족합니다. 보통 신축과 입지 좋은 구축을 비교하게 되는데 김해는 수도권, 광역시와 달리 작은 도시기 때문에 자가용만 있다면 김해 내부 어디든 갈 수 있습니다. 그렇기 때문에 신축에 대한 수요가 가장 크며 투자도 역시 신축이 좋습니다. 구축을 본다면 기존 내외동 원도심에서 재개발, 재건축을 바라보고 투자를 하는 게 유리할 것 같습니다.

 

김해가 중소도시라고 꺼리는 분들도 있는데 김해는 50만 이상 인구를 자랑하며 지방의 중소도시라고 해도 입지가 좋은 곳은 오르기 마련입니다. 최근 투자자들이 꽤 진입하기는 했지만 1급지, 신축 외엔 아직 큰 상승세가 없으며 최근 전세가 많이 오르는 추세라 투자금을 많이 줄일 수 있습니다. 다만 수도권, 광역시와 달리 중소도시기 때문에 매수할 때부터 매도 타이밍, 매도 계획 등 계산을 철저히 하고 들어가는 게 좋겠습니다. 요즘 주식, 코인 등 자본시장이 큰 이슈인데요, 수익이 클수록 위험이 크고 위험이 클수록 수익이 크기 마련입니다. 늘 자기만의 안전마진은 철저히 지켜 리스크 관리하면서 성투하시길 바랍니다.