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강남 못 가는 gtx-d 노선에 김포 급매등장! 김포 집값 부동산 향후 전망은? gtx가 정차한다는 지역은 늘 엄청난 가격 상승을 보여줬는데요, 기존 gtx와 다르게 gtx-d노선은 구체화될수록 오히려 분위기가 침체된 상태입니다. 요즘 같은 거대한 상승장에는 작은 호재, 불확실한 호재도 엄청난 집값 상승을 불러일으키는데요, 그 호재가 무너지거나 혹은 생각보다 그렇게 좋은 호재가 아니라는 것이 밝혀진다면 집값이 주춤하거나 심하면 미리 반영됐던 상승분이 빠지기도 합니다. 현재 김포가 이와 비슷한 상황인데요, 강남 직결을 바라봤던 기대와 달리 gtx-d노선이 김부선으로 구체화되면서 김포의 분위기는 그다지 좋지 못합니다. 김포는 제 4차 국가 철도망 구축계획 시행안이 발표되었던 4월 이후 상승률이 떨어지고 있습니다. 또한 gtx-d 노선 발표 이후 매물도 급격히 늘고 과거 gtx 때문에 급..
GTX-A, B, C, D노선 추진 상황부터 착공, 개통, 완공시기, 향후 전망 정리 얼마 전 GTX-c노선이 구체화되면서 인덕원역이 엄청나게 상승했는데요, 이렇게 서울 과밀화로 인한 수도권 교통개선을 위해 추진되고 있는 GTX는 부동산에서 커다란 영향을 주고 있습니다. 하지만 GTX는 생각보다 속도가 느려 예정했던 개통시기가 계속 미뤄지고 있습니다. GTX-a는 초기 삼성역에서 동탄역까지의 급행 전철로 시작하여 킨텍스, 나아가 운정역까지 포함된 지금의 gtx노선이 계획되었는데요, 2015년 삼성~동탄의 기본고시가 발표되고 삼성역까지 구간이 2021년에 개통예정이었으나 2023년으로 시기가 미뤄졌습니다. 기존엔 gtx-a를 동탄~삼성 구간에 선개통을 할 예정이었으나 2023년 운정~삼성까지 함께 개통하는 것으로 바뀐 건데요, 이는 청담동 주변에서 착공 허가를 꺼리며 삼성역 부근 복합환승센..
부동산 공급 많아도 집값 오르는 지역은? 오히려 공급을 기회로 잡아야 공급이 주는 지역에 들어가면 실패는 안 한다는 말이 있듯이 부동산의 기본은 수요와 공급입니다. 하지만 최근 들어 공급이 늘어나도 집값이 오르는 현상들이 나타나고 있습니다. 작년 부산이 그랬습니다. 많은 사람들이 부산은 공급이 많아 오르기 힘들다고 했지만 부산은 엄청난 상승을 보여줬죠. 공급이 많으면 가격이 흔들리게 됩니다. 실수요자들에게 선택지가 많아지면 전세가가 탄탄하게 받쳐줄 수 없기 때문입니다. 하지만 그 지역이 분명 가치가 있는 지역이라면 공급이 많던 시기가 지난 뒤 가격은 오르게 됩니다. 오히려 공급이 많던 시기가 기회가 되기도 합니다. 공급이 많으면 일시적으로 전세가가 내려가고 공급에 대한 두려움 때문에 투자자들이 진입하기를 꺼리게 됩니다. 이런 시기에 견디지 못하고 나오는 급매들이 생기며 이..
2021년 워렌버핏 포트폴리오 따라 하기, 부동산 투자자의 주식 투자 부동산 투자를 주로 하는 분들은 주식을 잘 모르고 주식을 주로 하는 분들은 부동산을 잘 모르는 경우가 많습니다. 하지만 사실 부동산과 주식은 별개의 종목이 아니라 자산의 일부입니다. 결국 투자는 답이 있는 게 아니라 자신의 경제적 목표와 성향에 맞게 부동산과 주식을 잘 배치하면 됩니다. 저는 부동산은 제 자산에 비해 조금 공격적으로 하는 편입니다. 그만큼 공부를 하고 공부에 의해 확신이 생기기 때문입니다. 하지만 저에게 주식은 어렵습니다. 매일 경제 상황에 따라 주가는 바뀌며 심지어 경제 상황에 맞지 않게 시장이 반응하기도 합니다. 기관과 외국인의 매수 매도를 예상하는 건 사실상 불가능에 가깝습니다. 저는 그래서 주식은 안정적으로 하려고 합니다. 가치 투자, 팔지 않는 투자, 시간이 돈을 불려주는 어떻게..
부동산 집중투자 몰빵투자, 확신 없는 분산투자는 수익률을 낮출 뿐 (평택 재건축을 되돌아보며) 집중투자와 분산투자, 부동산이든 주식이든 집중투자와 분산투자에 대한 의견은 분분합니다. 집중투자는 리스크가 크지만 수익률이 높고 분산투자는 리스크가 낮지만 수익률도 낮습니다. 오를 거라는 확신만 있다면 가장 상승할 확률이 높은 투자처에 집중해야 합니다. 하지만 확신이 없다면 하락할 확률을 최대한 낮추는 분산투자를 하게 되죠. 누군가는 집중투자, 몰빵투자가 너무 위험하다고 말하고 누군가는 분산투자는 확신 없는 바보 같은 짓이라고 말합니다. 누구의 말이 맞다고 손을 들어주기 힘듭니다. 이 차이는 투자성향의 차이도 있지만 확신, 공부의 차이입니다. 저는 작년에 평택 재건축 예정 아파트에 투자를 했는데요, 평택이 앞으로 발전할거라는 확신이 있었지만 이렇게 반응이 빨리 나타날 줄은 몰랐습니다. 최근 들어 윤곽을 ..
GTX-a 노선 파주 운정 신도시 힐푸아중대대 지역 분석, 향후 전망 몇년동안 서울, 경기도 남부지역만 오르다가 작년부터 경기도 서북부가 엄청난 급등을 보이고 있습니다. 일각에서는 서울 중심부, 남부가 너무 오르니 키를 맞추기 위해 서북부가 오르는 거라고 말하는 경우가 많은데요, 그것도 맞는 말이지만 과거와 달리 경기도 서북부의 입지적 가치가 변화하고 있습니다. 경기도 집값은 사실 서울 특히 강남과의 접근성에 따라 좌지우지된다고 할 수 있는데요, 일산, 파주를 비롯한 경기도 서북부는 서울에 진입하기가 쉽지 않아 쾌적한 자연환경,, 좋은 학군(일산)을 품고 있는데도 집값이 좀처럼 오르지 않았습니다. 특히 일산은 교통을 제외하고는 딱히 부족한 점이 없었지요. 하지만 GTX-a 노선이 착공에 들어가면서 gtx-a노선에 위치한 킨텍스, 파주 운정 등 서북부가 주목을 받기 시작했습..
종부세 상위 2% 부과, 양도세 비과세 기준 12억, 고지 대상 공개 시기는? 종부세는 매년 6월 1일부터 부과되는데요, 2021년 올해 공시지가 공시가격이 급격하게 오르면서 종부세 기준을 넘어선 분들이 많이 계십니다. 급격한 종부세 인상으로 부담을 느끼는 국민들의 반발이 너무 거세다 보니 세금 완화에 대한 얘기가 많이 오가고 있습니다. 여당은 1주택자에 한해서 종부세 부과 기준을 공시지가 상위 2%로 변경하는 안을 내놓았는데요, 워낙 기준이 모호하여 이로 인해 혼란을 느끼는 분들이 많을 것으로 예상됩니다. 이전엔 금액이라는 절대적 기준이 있기 때문에 내가 종부세 대상에 해당되는지 아닌지를 알 수 있었는데요, 상위 2%는 상대적 기준이라 매년 6월 1일쯤이 되기 전까지는 내가 종부세 대상인지 아닌지를 알 수 없게 되었습니다. 과세 대상을 비율로 책정하여 부과하게 한 건 이례적으로 ..
재건축 미래 신축 아파트 평수 예측하는 법 (대지지분, 무상지분율) 재개발 재건축에 투자할 때 용적률, 대지지분, 세대수 등, 알아봐야 할 게 참 많지요. 다 중요하지만 그래도 가장 우선적으로 살펴볼 것을 꼽자면 대지지분이 아닌가 싶습니다. 재건축을 잘 모르는 분들은 재개발, 재건축에 들어가면 신축 새 아파트를 공짜로 얻는다고 알고 계시는데 현실은 그렇지 않은데요, 새 아파트를 얻으려면 당연히 값을 치러야 합니다. 새 아파트를 얻기 위해서는 추가분담금을 내게 되는데요, 추가분담금이 턱없이 크고 일반분양과 큰 차이가 없는 경우 재개발, 재건축을 힘들게 이겨낸 시간이 헛수고가 될 수 있습니다. 반대로 추가분담금이 적고 일반분양이 많다면 나의 수익도 그만큼 커지겠지요. 요즘처럼 재개발, 재건축에 대한 이슈가 커서 이미 P가 오른 곳들 실수익이나 향후 분양가나 큰 차이가 별로 ..
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