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2030 평택 정비예정구역 신규 지역! 재건축 예정 단지 살펴보기 서울을 포함한 수도권 공급이 부족해지면서 재개발, 재건축에 대한 사업들이 활발하게 진행되고 있는데요, 평택시는 예전부터 재개발, 재건축 사업을 꾀하고 있으며 도시 발전에 매우 긍정적인 편입니다. 며칠 전 평택시에서 2030년 평택 도시, 주거환경 정비 기본계획을 고시하였는데 2030년까지 신규지정한 재건축 단지들이 발표되었습니다. 1단계, 2단계, 3단계를 거쳐 진행이 계획되었으며 재건축은 2단계, 3단계에 예정되어 있습니다. 2단계가 2024년~2027년, 3단계가 2028년 이후인데요, 지금이 2021년이기에 2028년 이후 단지에 진입하기에는 너무 섣부른 감이 있습니다. 그래서 저는 2024~2027년 단지에 주목할 필요가 있다고 봅니다. 평택시에서 발표한 2단계 재건축 예정단지는 이충주공 4단지,..

재개발 재건축 사업 과정 단계 정리, 최적의 매수 매도 타이밍은? 공급 부족, 질릴 정도로 자주 듣는 말입니다. 공급 부족은 지금 서울뿐만 아니라 전국적으로 공통적으로 겪고 있는 현상인데요, 공급이 부족하니 재건축, 재개발 사업이 활발해지고 전세가가 받쳐주니 갭투자가 쉬워졌습니다. 지금 투자의 벽은 세금, 오로지 세금입니다. 현재 세금 측면에서 가장 유리하고 수익률이 높은 투자가 재개발이지 않을까 싶습니다. 기존 재개발, 재건축은 서울에서만 가능하고 지방은 힘들다는 인식이 강했습니다. 지방 재개발, 재건축을 투자한다고 하면 지방엔 빈 땅이 많아 힘들다는 얘기가 태반이었습니다. 하지만 과거 경제 활황 시기 서울이나 지방이나 할 거 없이 열심히 지었던 아파트들은 전부 노후화되었고 사람들은 과거부터 형성되었던 주변 인프라를 떠나지 못합니다. 새 아파트가 부족해지면서 신축의 ..

재개발 재건축 사업성 분석 방법! (비례율, 추가분담금) 사업성 보다 중요한 것은? 공급이 부족한 데다가 정부 또한 재개발, 재건축에 긍정적인 시그널을 주면서 전국적으로 재재가 활황입니다. 하지만 일반적인 갭투자자에겐 재재가 다소 어렵게 느껴질 수 있는데요, 재건축은 그래도 네이버로 매매가가 조회가 되고 정보를 알기 쉽지만 재개발은 정보가 제한적이고 입주권이 나오냐 안 나오냐 말이 많아 발품이 매우 중요합니다. 하지만 그 중에서 괜찮은 물건을 고르려면 어떤 물건이 사업성이 좋은지 분별이 가능해야 할 텐데요,, 기본적으로 조합원 분양보다 일반 분양이 많아야 합니다. 간단하게 생각하자면 일반분양으로 들어오는 게 수익이 되기 때문에 일반분양이 많아야 우리끼리 나눠 먹는 게 많다고 보면 됩니다. 그리고 재개발은 공시 가격이 같은 재건축과 달리 물건마다 공시지가가 다른데요, 공시지가에 기반해서 ..

대형 기술주 우량주 애플 vs 마이크로소프트, 하나만 투자해야 한다면? Apple vs MSFT 요즘 성장주, 기술주들이 지진 부진한 가운데에도 여전히 애플과 마이크로소프트는 매력적입니다. 과거엔 성장주, 기술주는 큰 실적이 없다는 편견이 강했지만 지금 몇몇의 성장주는 웬만한 가치주만큼의 실적을 보여주고 있으며 특히 미국 같은 경우 애플과 마이크로소프트는 시총 1, 2위를 다투는 기업이죠. 애플은 스마트폰을 생산하는 하드웨어 산업을 벗어나 소프트웨어 서비스까지 뻗어나가고 있는데요, 현재 주가는 약 124달러로 최근 금리 인상에 대한 우려 이후 꽤나 하락한 모습을 볼 수 있습니다. 매출과 영업이익은 꾸준히 증가되고 있는데요, 내년 내후년에도 여전히 성장세입니다. 매출과 영업이익은 2020년에서 2021년 사이 가장 많이 증가했는데 이 증가분은 이미 주가에 반영된 게 아닌가 싶습니다. 2022, 203..

다주택자 전략, 공시지가 1억 이하 vs 취득세 12% 장벽을 넘어서 다주택자들은 조정지역, 비조정지역에 따라 다르지만 2채 이상 또는 3채 이상부터는 취득세가 12%입니다. 취등록세가 너무 세다 보니 8%까지는 어떻게 해보겠는데 12%부터는 아직 부담스럽습니다. 요즘 다주택자분들 전략은 2가지입니다. 취득세가 절감되는 공시지가 1억 이하 찾기와 취득세 12% 장벽을 깨기입니다. 2가지 방법 중 어떤 게 좋다 나쁘다 말씀드리기가 어렵습니다. 사실 어떻게 보면 수익은 비슷할 수 있는데요, 재개발, 재건축 물건이 아니라는 전제하에 1억 이하 물건은 신축, 준신축처럼 엄청난 가격 상승을 보여주긴 어렵습니다. 하지만 취득세가 저렴하고 실투금이 매우 적은데요, 취득세는 대부분 200이하이며 실투금도 천~2천, 지방이라면 무피, 급매를 잡거나 전세 셋팅만 잘하면 플피도 가능합니다. ..

주택 임대 사업자 폐지? 부동산 공급 영향, 임대 사업자 탈출구는? 얼마 전 정부에서 주택시장 안정을 위한 공급, 금융, 세제 개선안을 내놓았는데요, 간단하게 정리하면 공급을 늘리고 무주택자 대출을 완화하고 임대사업자, 부동산 세금을 개선하는 정책입니다. 특히 제일 논란이 많은 게 임대사업자에 대한 제도인데 사실상 임대사업자를 폐지하는 정책으로 많은 반발이 나타나고 있습니다. 그동안 임대사업자는 임대료 인상 5% 제한과 임대기간 준수라는 의무를 지키는 대신 양도세, 종부세에서 혜택을 받아왔는데요, 이러한 혜택을 전면적으로 축소하는 방안을 내놓았습니다. 집값 상승의 원인을 여전히 다주택자, 주택 임대사업자로 보고 있는 것 같은데 이러한 관점으로는 시장이 개선되기 힘듭니다. 임대사업자는 다양한 세제 혜택을 위해 임대료 인상을 5%로 제한하는 의무를 다하고 있었는데요, 갑자기..

금리인상 테이퍼링 시작? 테이퍼링 뜻, 테이퍼링 수혜주, 투자 방향, 구멍을 찾아서 코로나 사태 이후 세계적으로 돈을 풀면서 현금의 유동성이 매우 풍부해졌습니다. 하지만 인플레이션 얘기가 나오고 코로나도 조금씩 진정되는 모습을 보이면서 미국은 테이퍼링에 대한 이야기가 많이 나오고 있는데요, 테이퍼링이 언급된 후 금리 인상에 대한 우려로 인해 주가가 하루하루 올랐다가 내렸다가를 반복하고 있습니다. 특히 우리나라는 미국 시장의 영향을 많이 받기 때문에 늘 미국의 모습을 주의해서 살펴보아야 합니다. 테이퍼링을 알기 전에 양적완화에 대해 알아야 하는데요, 이번 코로나 사태처럼 금리를 낮추고 중앙에서 직접 자산을 사들여 돈을 부는 정책을 양적완화라고 합니다. 채권을 계속해서 사들이니 수요초과로 인해 채권의 가격은 오르고 금리는 떨어지죠. 하지만 계속된 양적완화로 인해 화폐가치가 하락하면 인플레이..

1기 신도시, 일산 리모델링 가능성은? 리모델링 아파트 찾는 방법 공급 부족이 심화되면서 신축이 귀해지고 신축에 대한 열망 또한 커지고 있습니다. 그러면서 요즘 신축이 될 수 있는 재개발, 재건축, 그리고 리모델링 물건들이 뜨고 있는데요, 특히 입지가 좋은 1기 신도시 위주로 들썩이는 현상이 강하게 나타나고 있습니다. 리모델링은 공사로 치면 기존의 건물에 덧방을 하는 거고 재건축은 모두 허물고 새로 짓는 건데요, 시공사 측에서는 리모델링보다 재건축이 훨씬 쉽습니다. 수익도 당연히 더 크고요. 재건축을 하는 게 훨씬 좋다는 건 누구나 알지만 재건축은 안전진단에서 최소 D등급 이상이 나와줘야 가능한데 지금 1기 신도시 구축아파트들은 아직 그 정도 단계가 안됩니다. 또한 기부채납이나 초과이익환수제, 실거주 의무에서 자유롭다는 점이 장점입니다. 사실 리모델링은 사업성이 그다지..

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