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경기도 북부 gtx-c노선 힘입은 의정부 지역분석, 향후 전망 작년부터 비교적 저평가되었던 경기도 북부에 대한 관심이 뜨거운 가운데 gtx-c가 지나가는 의정부의 집값이 급격하게 상승했습니다. 의정부는 서울 북쪽에 위치하여 노원구, 도봉구와 인접한 도시인데요, 최근 노도강이 오르면서 의정부도 그에 따라 함께 시너지 효과를 받고 있습니다. 의정부의 인구수는 약 46~47만명으로 꾸준히 증가하는 추세입니다. 서울의 노원구, 도봉구와도 인구를 주고받고 있고요. 인근 경기 남양주, 양주, 포천과도 수요와 전출이 이뤄지고 있습니다. 인구는 경기도청북부청사가 있는 신곡동, 민락지구라 불리는 송산동에 많은 인구가 있으며 의정부역이 있는 의정부 1, 2동에 인구 대비 세대수가 많습니다. 의정부의 공급은 향후 초과 상태지만 서울에 워낙 공급이 없어 집값을 걱정할 정도는 아니라고 봅..
GTX-C노선 현대건설 인덕원역 왕십리역 확정? 안산 상록수역, 의왕역은? 서울의 공급 부족이 심화되면서 수도권은 사실상 서울, 수도권에 얼마나 빨리 진입이 가능한지에 따라 집값이 천차만별인데요, 기존엔 지하철 위주로 이런 현상이 나타났다면 미래엔 GTX에 따라 수도권, 경기도의 입지와 가치는 달라질 것입니다. 아직 gtx가 개통되지도 않았는데 벌써 gtx에 대한 관심이 엄청납니다. 특히 gtx-d노선이 강남에 정차하지 않아 기대가 한풀 꺾이면서 기존 gtx노선에 대한 선호도가 더욱 높아졌는데요, gtx-c노선 사업이 서서히 본격화되고 있습니다. gtx-c의 우선협상대상자인 현대건설은 인덕원역과 왕십리역을 추가 지정을 제안하였는데요, 이렇게 되면 수원역, 금정역, 정부과천청사역, 양재역, 삼성역, 청량리역, 광운대역, 창동역, 의정부역, 덕정역에 인덕원역과 왕십리역이 추가되어 ..
재개발 재건축 사업성 정리, 300% 이상 수익률 투자처 찾는 방법 재개발, 재건축에 대한 관심이 높아지면서 수많은 투자처 중에서 어디에 투자하는 게 좋을지 고민하는 분들이 많지요. 여기가 사업성이 좋다고는 하는데 얼마나 좋은 건지,, 옆 동네에도 재개발 구역이 있는데 둘 중 어디가 더 사업성이 좋은 곳인지 구별하기는 쉽지 않습니다. 사업성이 좋다 안 좋다는 절대적인 기준이 없고 상대적인 비교가 중요한데요, 상대적인 비교를 위해 간단히 대지지분과 일반분양 비율을 활용할 수 있습니다. 재개발에서 세대당 대지지분은 총 대지면적에서 기부채납 면적을 뺀 값에서 신축 세대수를 나누어 구합니다. 일반분양 비율은 일반분양 세대수를 조합원 세대수로 나누어 구할 수 있습니다. 내가 관심 있는 재개발 구역이 있다면 이 2가지 잣대로 엑셀파일로 정리하여 어디가 더 사업성이 좋은지 간단히 구..
귀한 비조정지역 비규제지역 아산, 여전히 저평가 작년부터 온갖 부동산 대책들이 쏟아져 나오면서 예상 양도차익보다 취득세, 양도세 등 각종 세금을 고려한 실 순이익이 중요해졌습니다. 특히 다주택자라면 조정지역, 규제지역의 양도세 중과는 피할 수 없는데요, 작년에 봤듯이 각종 중과정책을 피하기 위한 심리로 인해 풍선효과가 나타났습니다. 결국 전 국토가 조정지역이 돼버린, 어떻게 보면 조정지역이라는 의미가 무색해질 정도로 조정지역이 아닌 곳을 찾기가 힘든데요, 하지만 수익률을 높이기 위해서 남은 비조정지역, 비규제지역 중에서라도 괜찮은 곳이 있지 않을까 끊임없이 연구해야 합니다. 부동산 투자에 있어서 기본적으로 가장 먼저 봐야 할 건 수요, 공급인데요, 수요는 바꿀 수 없다고 생각하기 때문에 공급을 우선적으로 보는 경우가 많았습니다. 하지만 요즘 임대3법으..
토지거래 허가구역 풍선효과 노원구 집값 급등, 노원구 재건축 단지는 지금.. 경기도 변두리를 돌던 상승의 흐름이 최근 또다시 서울로 돌아오는 모습을 볼 수 있는데요, 서울은 지금 3기 신도시 사전청약과 금리 인상에 대한 우려로 매수세와 거래량이 감소했으나 6월 이후 매물이 줄어들며 상승세가 이어지고 있습니다. 이번주 kb주간 동향에 따르면 서울은 0.38% 상승했으며 점점 오르는 추세입니다. 특히 서울에서도 특히 노원구의 상승이 눈에 띕니다. 노원구와 강서구는 금주 무려 0.61% 상승했습니다. 노원구는 최근 재건축 위주로 엄청난 상승률을 보이고 있는데요, 서울 강남, 압구동, 목동, 여의도, 성동구의 각광받는 재건축 단지들이 토지거래 허가구역으로 지정되었지만 노원구는 이를 피해 갔기 때문입니다. 노원구의 재건축 안전진단 진행 현황을 보면 적정성 검토 진행은 태릉우성, 정밀 안전..
재개발 재건축 조합원 자격 취득 제한 소급적용? 집값은 더 오른다 작년엔 정말 부동산 규제가 없던 달이 없을 만큼 엄청난 정책 발표의 연속이었는데요, 올해도 엄청난 규제가 하나 나왔습니다. 재개발, 재건축 조합원 자격 취득에 제한을 두는 조항으로 2021년 9월부터는 매입하는 시기에 따라 주의하셔야겠습니다. 기존엔 투기과열지구 내 조합원 자격을 취득하려면 재개발은 정비구역 지정 후 시도지사가 지정한 기준일 이전, 재건축은 안전진단 통과 전 매수를 완료해야 하는데요, 요즘 정책이 끊임없이 바뀌다 보니 기준 날짜를 필히 명시해야 합니다. 또한 지속적으로 도시 및 주거 환경 정비법이 바뀌지 않는지 살펴야 합니다. 이번 정책은 정비사업 조합원 지위양도 제한 시기를 조기로 당겨 투기과열지구 내 재건축은 안전진단 통과 이후 재개발은 정비구역 지정 이후 시도지사 기준일을 지정하는 ..
초기 재개발 재건축 감정평가 구하는 법, P 프리미엄 계산하는 법 (빌라, 공동주택 종전자산평가) 신축은 부족해지고 집값은 오르면서 재개발, 재건축에 관심이 많아지고 있습니다. 하지만 어느 정도 이미 진행된 재개발, 재건축의 경우 가격이 이미 올라 접근하기가 쉽지 않습니다. 그러면서 구역 지정 전 초기 재개발, 재건축에 들어가시는 분들이 많은데요, 초기 재개발 재건축은 추후 사업이 어떻게 될지 몰라 미리 계산하고 예측해야 할 부분이 참 많습니다. 지금 당장은 저렴해보일지 몰라도 추후 추가 분담금이 많다면 생각보다 실이득은 크지 않을 수 있는데요, 재개발, 재건축의 사업성을 계산할 때 제일 먼저 알아야 하는 게 감정평가액입니다. 하지만 사업 초기에는 정확한 감정평가액을 모르기 때문에 직접 예측을 해야 합니다. 부동산에 가면 소장님들이 알아서 감정평가가 이정도 나올 거라고 말씀해주시기도 하지만 그 보다 ..
재개발 재건축 사업성의 척도! 용적률 vs 대지 지분, 하지만 더 중요한 것은... 부동산의 가치의 1순위는 입지입니다. 하지만 최근 공급이 부족해지면서 신축이 입지를 이기는 현상이 나타나고 있습니다. 늘 입지 좋은 구축과 입지가 조금 떨어지는 신축은 비교대상이 되는데요, 물론 입지 좋은 신축이 가장 좋겠지만 그런 상품은 이미 너무 비쌉니다. 전 입지가 떨어지는 신축보단 입지 좋은 구축의 가치가 훨씬 높다고 보는데요, 구축은 언젠가 재개발, 재건축을 통해 신축이 될 수 있기 때문입니다. 요즘 5, 6층짜리 주공아파트들이 인기인데요, 일반적으로 2종이냐 3종이냐에 따라 용적률은 200~300%까지 가능한데 이런 아파트들의 용적률은 매우 낮습니다. 재건축은 결국 일반분양이 많아야 수익이 많아지는데 이런 아파트들은 기존보다 높이 지을 수 있으니 일반분양 수가 많아집니다. 하지만 용적률만큼 중..
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