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부동산/부동산 이야기

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부동산 집중투자 몰빵투자, 확신 없는 분산투자는 수익률을 낮출 뿐 (평택 재건축을 되돌아보며) 집중투자와 분산투자, 부동산이든 주식이든 집중투자와 분산투자에 대한 의견은 분분합니다. 집중투자는 리스크가 크지만 수익률이 높고 분산투자는 리스크가 낮지만 수익률도 낮습니다. 오를 거라는 확신만 있다면 가장 상승할 확률이 높은 투자처에 집중해야 합니다. 하지만 확신이 없다면 하락할 확률을 최대한 낮추는 분산투자를 하게 되죠. 누군가는 집중투자, 몰빵투자가 너무 위험하다고 말하고 누군가는 분산투자는 확신 없는 바보 같은 짓이라고 말합니다. 누구의 말이 맞다고 손을 들어주기 힘듭니다. 이 차이는 투자성향의 차이도 있지만 확신, 공부의 차이입니다. 저는 작년에 평택 재건축 예정 아파트에 투자를 했는데요, 평택이 앞으로 발전할거라는 확신이 있었지만 이렇게 반응이 빨리 나타날 줄은 몰랐습니다. 최근 들어 윤곽을 ..
GTX-a 노선 파주 운정 신도시 힐푸아중대대 지역 분석, 향후 전망 몇년동안 서울, 경기도 남부지역만 오르다가 작년부터 경기도 서북부가 엄청난 급등을 보이고 있습니다. 일각에서는 서울 중심부, 남부가 너무 오르니 키를 맞추기 위해 서북부가 오르는 거라고 말하는 경우가 많은데요, 그것도 맞는 말이지만 과거와 달리 경기도 서북부의 입지적 가치가 변화하고 있습니다. 경기도 집값은 사실 서울 특히 강남과의 접근성에 따라 좌지우지된다고 할 수 있는데요, 일산, 파주를 비롯한 경기도 서북부는 서울에 진입하기가 쉽지 않아 쾌적한 자연환경,, 좋은 학군(일산)을 품고 있는데도 집값이 좀처럼 오르지 않았습니다. 특히 일산은 교통을 제외하고는 딱히 부족한 점이 없었지요. 하지만 GTX-a 노선이 착공에 들어가면서 gtx-a노선에 위치한 킨텍스, 파주 운정 등 서북부가 주목을 받기 시작했습..
종부세 상위 2% 부과, 양도세 비과세 기준 12억, 고지 대상 공개 시기는? 종부세는 매년 6월 1일부터 부과되는데요, 2021년 올해 공시지가 공시가격이 급격하게 오르면서 종부세 기준을 넘어선 분들이 많이 계십니다. 급격한 종부세 인상으로 부담을 느끼는 국민들의 반발이 너무 거세다 보니 세금 완화에 대한 얘기가 많이 오가고 있습니다. 여당은 1주택자에 한해서 종부세 부과 기준을 공시지가 상위 2%로 변경하는 안을 내놓았는데요, 워낙 기준이 모호하여 이로 인해 혼란을 느끼는 분들이 많을 것으로 예상됩니다. 이전엔 금액이라는 절대적 기준이 있기 때문에 내가 종부세 대상에 해당되는지 아닌지를 알 수 있었는데요, 상위 2%는 상대적 기준이라 매년 6월 1일쯤이 되기 전까지는 내가 종부세 대상인지 아닌지를 알 수 없게 되었습니다. 과세 대상을 비율로 책정하여 부과하게 한 건 이례적으로 ..
재건축 미래 신축 아파트 평수 예측하는 법 (대지지분, 무상지분율) 재개발 재건축에 투자할 때 용적률, 대지지분, 세대수 등, 알아봐야 할 게 참 많지요. 다 중요하지만 그래도 가장 우선적으로 살펴볼 것을 꼽자면 대지지분이 아닌가 싶습니다. 재건축을 잘 모르는 분들은 재개발, 재건축에 들어가면 신축 새 아파트를 공짜로 얻는다고 알고 계시는데 현실은 그렇지 않은데요, 새 아파트를 얻으려면 당연히 값을 치러야 합니다. 새 아파트를 얻기 위해서는 추가분담금을 내게 되는데요, 추가분담금이 턱없이 크고 일반분양과 큰 차이가 없는 경우 재개발, 재건축을 힘들게 이겨낸 시간이 헛수고가 될 수 있습니다. 반대로 추가분담금이 적고 일반분양이 많다면 나의 수익도 그만큼 커지겠지요. 요즘처럼 재개발, 재건축에 대한 이슈가 커서 이미 P가 오른 곳들 실수익이나 향후 분양가나 큰 차이가 별로 ..
경기도 북부 gtx-c노선 힘입은 의정부 지역분석, 향후 전망 작년부터 비교적 저평가되었던 경기도 북부에 대한 관심이 뜨거운 가운데 gtx-c가 지나가는 의정부의 집값이 급격하게 상승했습니다. 의정부는 서울 북쪽에 위치하여 노원구, 도봉구와 인접한 도시인데요, 최근 노도강이 오르면서 의정부도 그에 따라 함께 시너지 효과를 받고 있습니다. 의정부의 인구수는 약 46~47만명으로 꾸준히 증가하는 추세입니다. 서울의 노원구, 도봉구와도 인구를 주고받고 있고요. 인근 경기 남양주, 양주, 포천과도 수요와 전출이 이뤄지고 있습니다. 인구는 경기도청북부청사가 있는 신곡동, 민락지구라 불리는 송산동에 많은 인구가 있으며 의정부역이 있는 의정부 1, 2동에 인구 대비 세대수가 많습니다. 의정부의 공급은 향후 초과 상태지만 서울에 워낙 공급이 없어 집값을 걱정할 정도는 아니라고 봅..
GTX-C노선 현대건설 인덕원역 왕십리역 확정? 안산 상록수역, 의왕역은? 서울의 공급 부족이 심화되면서 수도권은 사실상 서울, 수도권에 얼마나 빨리 진입이 가능한지에 따라 집값이 천차만별인데요, 기존엔 지하철 위주로 이런 현상이 나타났다면 미래엔 GTX에 따라 수도권, 경기도의 입지와 가치는 달라질 것입니다. 아직 gtx가 개통되지도 않았는데 벌써 gtx에 대한 관심이 엄청납니다. 특히 gtx-d노선이 강남에 정차하지 않아 기대가 한풀 꺾이면서 기존 gtx노선에 대한 선호도가 더욱 높아졌는데요, gtx-c노선 사업이 서서히 본격화되고 있습니다. gtx-c의 우선협상대상자인 현대건설은 인덕원역과 왕십리역을 추가 지정을 제안하였는데요, 이렇게 되면 수원역, 금정역, 정부과천청사역, 양재역, 삼성역, 청량리역, 광운대역, 창동역, 의정부역, 덕정역에 인덕원역과 왕십리역이 추가되어 ..
재개발 재건축 사업성 정리, 300% 이상 수익률 투자처 찾는 방법 재개발, 재건축에 대한 관심이 높아지면서 수많은 투자처 중에서 어디에 투자하는 게 좋을지 고민하는 분들이 많지요. 여기가 사업성이 좋다고는 하는데 얼마나 좋은 건지,, 옆 동네에도 재개발 구역이 있는데 둘 중 어디가 더 사업성이 좋은 곳인지 구별하기는 쉽지 않습니다. 사업성이 좋다 안 좋다는 절대적인 기준이 없고 상대적인 비교가 중요한데요, 상대적인 비교를 위해 간단히 대지지분과 일반분양 비율을 활용할 수 있습니다. 재개발에서 세대당 대지지분은 총 대지면적에서 기부채납 면적을 뺀 값에서 신축 세대수를 나누어 구합니다. 일반분양 비율은 일반분양 세대수를 조합원 세대수로 나누어 구할 수 있습니다. 내가 관심 있는 재개발 구역이 있다면 이 2가지 잣대로 엑셀파일로 정리하여 어디가 더 사업성이 좋은지 간단히 구..
귀한 비조정지역 비규제지역 아산, 여전히 저평가 작년부터 온갖 부동산 대책들이 쏟아져 나오면서 예상 양도차익보다 취득세, 양도세 등 각종 세금을 고려한 실 순이익이 중요해졌습니다. 특히 다주택자라면 조정지역, 규제지역의 양도세 중과는 피할 수 없는데요, 작년에 봤듯이 각종 중과정책을 피하기 위한 심리로 인해 풍선효과가 나타났습니다. 결국 전 국토가 조정지역이 돼버린, 어떻게 보면 조정지역이라는 의미가 무색해질 정도로 조정지역이 아닌 곳을 찾기가 힘든데요, 하지만 수익률을 높이기 위해서 남은 비조정지역, 비규제지역 중에서라도 괜찮은 곳이 있지 않을까 끊임없이 연구해야 합니다. 부동산 투자에 있어서 기본적으로 가장 먼저 봐야 할 건 수요, 공급인데요, 수요는 바꿀 수 없다고 생각하기 때문에 공급을 우선적으로 보는 경우가 많았습니다. 하지만 요즘 임대3법으..
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