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부동산

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초기 재개발 재건축 감정평가 구하는 법, P 프리미엄 계산하는 법 (빌라, 공동주택 종전자산평가) 신축은 부족해지고 집값은 오르면서 재개발, 재건축에 관심이 많아지고 있습니다. 하지만 어느 정도 이미 진행된 재개발, 재건축의 경우 가격이 이미 올라 접근하기가 쉽지 않습니다. 그러면서 구역 지정 전 초기 재개발, 재건축에 들어가시는 분들이 많은데요, 초기 재개발 재건축은 추후 사업이 어떻게 될지 몰라 미리 계산하고 예측해야 할 부분이 참 많습니다. 지금 당장은 저렴해보일지 몰라도 추후 추가 분담금이 많다면 생각보다 실이득은 크지 않을 수 있는데요, 재개발, 재건축의 사업성을 계산할 때 제일 먼저 알아야 하는 게 감정평가액입니다. 하지만 사업 초기에는 정확한 감정평가액을 모르기 때문에 직접 예측을 해야 합니다. 부동산에 가면 소장님들이 알아서 감정평가가 이정도 나올 거라고 말씀해주시기도 하지만 그 보다 ..
재개발 재건축 사업성의 척도! 용적률 vs 대지 지분, 하지만 더 중요한 것은... 부동산의 가치의 1순위는 입지입니다. 하지만 최근 공급이 부족해지면서 신축이 입지를 이기는 현상이 나타나고 있습니다. 늘 입지 좋은 구축과 입지가 조금 떨어지는 신축은 비교대상이 되는데요, 물론 입지 좋은 신축이 가장 좋겠지만 그런 상품은 이미 너무 비쌉니다. 전 입지가 떨어지는 신축보단 입지 좋은 구축의 가치가 훨씬 높다고 보는데요, 구축은 언젠가 재개발, 재건축을 통해 신축이 될 수 있기 때문입니다. 요즘 5, 6층짜리 주공아파트들이 인기인데요, 일반적으로 2종이냐 3종이냐에 따라 용적률은 200~300%까지 가능한데 이런 아파트들의 용적률은 매우 낮습니다. 재건축은 결국 일반분양이 많아야 수익이 많아지는데 이런 아파트들은 기존보다 높이 지을 수 있으니 일반분양 수가 많아집니다. 하지만 용적률만큼 중..
2030 평택 정비예정구역 신규 지역! 재건축 예정 단지 살펴보기 서울을 포함한 수도권 공급이 부족해지면서 재개발, 재건축에 대한 사업들이 활발하게 진행되고 있는데요, 평택시는 예전부터 재개발, 재건축 사업을 꾀하고 있으며 도시 발전에 매우 긍정적인 편입니다. 며칠 전 평택시에서 2030년 평택 도시, 주거환경 정비 기본계획을 고시하였는데 2030년까지 신규지정한 재건축 단지들이 발표되었습니다. 1단계, 2단계, 3단계를 거쳐 진행이 계획되었으며 재건축은 2단계, 3단계에 예정되어 있습니다. 2단계가 2024년~2027년, 3단계가 2028년 이후인데요, 지금이 2021년이기에 2028년 이후 단지에 진입하기에는 너무 섣부른 감이 있습니다. 그래서 저는 2024~2027년 단지에 주목할 필요가 있다고 봅니다. 평택시에서 발표한 2단계 재건축 예정단지는 이충주공 4단지,..
재개발 재건축 사업 과정 단계 정리, 최적의 매수 매도 타이밍은? 공급 부족, 질릴 정도로 자주 듣는 말입니다. 공급 부족은 지금 서울뿐만 아니라 전국적으로 공통적으로 겪고 있는 현상인데요, 공급이 부족하니 재건축, 재개발 사업이 활발해지고 전세가가 받쳐주니 갭투자가 쉬워졌습니다. 지금 투자의 벽은 세금, 오로지 세금입니다. 현재 세금 측면에서 가장 유리하고 수익률이 높은 투자가 재개발이지 않을까 싶습니다. 기존 재개발, 재건축은 서울에서만 가능하고 지방은 힘들다는 인식이 강했습니다. 지방 재개발, 재건축을 투자한다고 하면 지방엔 빈 땅이 많아 힘들다는 얘기가 태반이었습니다. 하지만 과거 경제 활황 시기 서울이나 지방이나 할 거 없이 열심히 지었던 아파트들은 전부 노후화되었고 사람들은 과거부터 형성되었던 주변 인프라를 떠나지 못합니다. 새 아파트가 부족해지면서 신축의 ..
재개발 재건축 사업성 분석 방법! (비례율, 추가분담금) 사업성 보다 중요한 것은? 공급이 부족한 데다가 정부 또한 재개발, 재건축에 긍정적인 시그널을 주면서 전국적으로 재재가 활황입니다. 하지만 일반적인 갭투자자에겐 재재가 다소 어렵게 느껴질 수 있는데요, 재건축은 그래도 네이버로 매매가가 조회가 되고 정보를 알기 쉽지만 재개발은 정보가 제한적이고 입주권이 나오냐 안 나오냐 말이 많아 발품이 매우 중요합니다. 하지만 그 중에서 괜찮은 물건을 고르려면 어떤 물건이 사업성이 좋은지 분별이 가능해야 할 텐데요,, 기본적으로 조합원 분양보다 일반 분양이 많아야 합니다. 간단하게 생각하자면 일반분양으로 들어오는 게 수익이 되기 때문에 일반분양이 많아야 우리끼리 나눠 먹는 게 많다고 보면 됩니다. 그리고 재개발은 공시 가격이 같은 재건축과 달리 물건마다 공시지가가 다른데요, 공시지가에 기반해서 ..
다주택자 전략, 공시지가 1억 이하 vs 취득세 12% 장벽을 넘어서 다주택자들은 조정지역, 비조정지역에 따라 다르지만 2채 이상 또는 3채 이상부터는 취득세가 12%입니다. 취등록세가 너무 세다 보니 8%까지는 어떻게 해보겠는데 12%부터는 아직 부담스럽습니다. 요즘 다주택자분들 전략은 2가지입니다. 취득세가 절감되는 공시지가 1억 이하 찾기와 취득세 12% 장벽을 깨기입니다. 2가지 방법 중 어떤 게 좋다 나쁘다 말씀드리기가 어렵습니다. 사실 어떻게 보면 수익은 비슷할 수 있는데요, 재개발, 재건축 물건이 아니라는 전제하에 1억 이하 물건은 신축, 준신축처럼 엄청난 가격 상승을 보여주긴 어렵습니다. 하지만 취득세가 저렴하고 실투금이 매우 적은데요, 취득세는 대부분 200이하이며 실투금도 천~2천, 지방이라면 무피, 급매를 잡거나 전세 셋팅만 잘하면 플피도 가능합니다. ..
주택 임대 사업자 폐지? 부동산 공급 영향, 임대 사업자 탈출구는? 얼마 전 정부에서 주택시장 안정을 위한 공급, 금융, 세제 개선안을 내놓았는데요, 간단하게 정리하면 공급을 늘리고 무주택자 대출을 완화하고 임대사업자, 부동산 세금을 개선하는 정책입니다. 특히 제일 논란이 많은 게 임대사업자에 대한 제도인데 사실상 임대사업자를 폐지하는 정책으로 많은 반발이 나타나고 있습니다. 그동안 임대사업자는 임대료 인상 5% 제한과 임대기간 준수라는 의무를 지키는 대신 양도세, 종부세에서 혜택을 받아왔는데요, 이러한 혜택을 전면적으로 축소하는 방안을 내놓았습니다. 집값 상승의 원인을 여전히 다주택자, 주택 임대사업자로 보고 있는 것 같은데 이러한 관점으로는 시장이 개선되기 힘듭니다. 임대사업자는 다양한 세제 혜택을 위해 임대료 인상을 5%로 제한하는 의무를 다하고 있었는데요, 갑자기..
1기 신도시, 일산 리모델링 가능성은? 리모델링 아파트 찾는 방법 공급 부족이 심화되면서 신축이 귀해지고 신축에 대한 열망 또한 커지고 있습니다. 그러면서 요즘 신축이 될 수 있는 재개발, 재건축, 그리고 리모델링 물건들이 뜨고 있는데요, 특히 입지가 좋은 1기 신도시 위주로 들썩이는 현상이 강하게 나타나고 있습니다. 리모델링은 공사로 치면 기존의 건물에 덧방을 하는 거고 재건축은 모두 허물고 새로 짓는 건데요, 시공사 측에서는 리모델링보다 재건축이 훨씬 쉽습니다. 수익도 당연히 더 크고요. 재건축을 하는 게 훨씬 좋다는 건 누구나 알지만 재건축은 안전진단에서 최소 D등급 이상이 나와줘야 가능한데 지금 1기 신도시 구축아파트들은 아직 그 정도 단계가 안됩니다. 또한 기부채납이나 초과이익환수제, 실거주 의무에서 자유롭다는 점이 장점입니다. 사실 리모델링은 사업성이 그다지..
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