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부동산

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지금 가장 핫한 지역 인천 동구! 매물 잠김, 가장 많이 산 아파트는? 작년 하반기부터 경기도 외곽지역, 인천이 급격하게 뜨거워지고 있는데요, 인천 하면 대부분 인천의 대장 연수구, 송도를 떠올리기 쉽습니다. 인천에서 가장 살고 싶은 곳은 꼽자면 많은 분들이 송도를 택하겠지만 투자처로도 과연 송도가 답일까요? 서울의 온기가 절대 오를 것만 같지 않던 경기도 외곽, 인천에 퍼졌듯이 인천 안에서도 인천의 강남, 송도의 온기는 인천의 외곽 곳곳으로 퍼지고 있습니다. 부동산 시장은 다양한 데이터를 통해 파악할 수 있는데요, 대부분의 지표들은 후행적 성격이 강해서 데이터만 보고 들어가기에는 타이밍을 맞추기가 쉽지 않습니다. 하지만 향후 시장을 예측할 때 도움이 되는 몇몇 지표들이 있는데 그 지표들이 긍정적이라면 향후 매매가 상승을 기대할 수 있습니다. 부동산 지인의 시장 강도를 통해..
재개발 재건축 종전자산평가 감정평가액 낮으면 안 좋다? 감정평가 오해와 비례율 많은 사람들이 감정평가액이 낮으면 종전자산평가가 낮아져 불리하다고 알고 계신데요, 감정평가액이 낮으면 향후 분담금이 늘어나고 감정평가액이 높으면 향후 분담금이 줄어든다고 생각하는 게 일반적입니다. 하지만 나의 물건만 낮게 나온 게 아니라 전반적으로 감정평가액이 낮게 책정되었다면 감정평가액은 크게 상관이 없습니다. 왜냐하면 감정평가가 낮게 나오면 오히려 비례율이 늘어나기 때문입니다. 먼저 기본적인 개념부터 설명하자면 종전자산이란 조합원들의 모든 재산으로 감정평가액의 총합입니다. 종후자산이란 조합원 아파트, 일반 분양 예정 아파트 등 지어진 아파트와 부대시설 수익의 총합입니다. 사업비란 재개발 재건축을 하기 위해 들어간 비용으로 종후자산에서 총사업비를 뺀 값이 개발이익이 됩니다. 비례율이란 종후자산평가액에서..
제4차 국가 철도망 구축 계획 확정, 김포 검단 교통 보안, 달빛 내륙철도 추가 노선 공개 국가철도망 구축계획은 10년 단위 중장기 법정계획으로 철도망 구축의 기본방향, 노선 확충계획, 소요재원 조달 방안 등을 담고 있는 중요한 교통 계획입니다. 4월 22일 공청회와 전문가 토론회, 지자체 포함 관련기관의 의견수렴을 거쳤고 비로소 지난달 29일에 4차 국가 철도망 구축 계획이 발표되었습니다. 지난 4월 gtx-d는 강남직결이 무산되어 김부선이라는 별명을 갖게 되었는데요, 김포, 인천 검단 등 주민들의 반발에 의해 민심을 달래려는 보안책이 나왔습니다. 이는 사전에 논란이 많았던 대로 향후 gtx-b 노선와 선로를 같이 쓰는 방식을 통해 서울 도심, 용산까지 연결하겠다는 안인데요, gtx-b노선 민간 사업자와 협의 하에 진행되는 사안이라 진행하는 도중 논란이 꽤 많을 것으로 예상됩니다. 민간 사업..
강남 못 가는 gtx-d 노선에 김포 급매등장! 김포 집값 부동산 향후 전망은? gtx가 정차한다는 지역은 늘 엄청난 가격 상승을 보여줬는데요, 기존 gtx와 다르게 gtx-d노선은 구체화될수록 오히려 분위기가 침체된 상태입니다. 요즘 같은 거대한 상승장에는 작은 호재, 불확실한 호재도 엄청난 집값 상승을 불러일으키는데요, 그 호재가 무너지거나 혹은 생각보다 그렇게 좋은 호재가 아니라는 것이 밝혀진다면 집값이 주춤하거나 심하면 미리 반영됐던 상승분이 빠지기도 합니다. 현재 김포가 이와 비슷한 상황인데요, 강남 직결을 바라봤던 기대와 달리 gtx-d노선이 김부선으로 구체화되면서 김포의 분위기는 그다지 좋지 못합니다. 김포는 제 4차 국가 철도망 구축계획 시행안이 발표되었던 4월 이후 상승률이 떨어지고 있습니다. 또한 gtx-d 노선 발표 이후 매물도 급격히 늘고 과거 gtx 때문에 급..
GTX-A, B, C, D노선 추진 상황부터 착공, 개통, 완공시기, 향후 전망 정리 얼마 전 GTX-c노선이 구체화되면서 인덕원역이 엄청나게 상승했는데요, 이렇게 서울 과밀화로 인한 수도권 교통개선을 위해 추진되고 있는 GTX는 부동산에서 커다란 영향을 주고 있습니다. 하지만 GTX는 생각보다 속도가 느려 예정했던 개통시기가 계속 미뤄지고 있습니다. GTX-a는 초기 삼성역에서 동탄역까지의 급행 전철로 시작하여 킨텍스, 나아가 운정역까지 포함된 지금의 gtx노선이 계획되었는데요, 2015년 삼성~동탄의 기본고시가 발표되고 삼성역까지 구간이 2021년에 개통예정이었으나 2023년으로 시기가 미뤄졌습니다. 기존엔 gtx-a를 동탄~삼성 구간에 선개통을 할 예정이었으나 2023년 운정~삼성까지 함께 개통하는 것으로 바뀐 건데요, 이는 청담동 주변에서 착공 허가를 꺼리며 삼성역 부근 복합환승센..
부동산 공급 많아도 집값 오르는 지역은? 오히려 공급을 기회로 잡아야 공급이 주는 지역에 들어가면 실패는 안 한다는 말이 있듯이 부동산의 기본은 수요와 공급입니다. 하지만 최근 들어 공급이 늘어나도 집값이 오르는 현상들이 나타나고 있습니다. 작년 부산이 그랬습니다. 많은 사람들이 부산은 공급이 많아 오르기 힘들다고 했지만 부산은 엄청난 상승을 보여줬죠. 공급이 많으면 가격이 흔들리게 됩니다. 실수요자들에게 선택지가 많아지면 전세가가 탄탄하게 받쳐줄 수 없기 때문입니다. 하지만 그 지역이 분명 가치가 있는 지역이라면 공급이 많던 시기가 지난 뒤 가격은 오르게 됩니다. 오히려 공급이 많던 시기가 기회가 되기도 합니다. 공급이 많으면 일시적으로 전세가가 내려가고 공급에 대한 두려움 때문에 투자자들이 진입하기를 꺼리게 됩니다. 이런 시기에 견디지 못하고 나오는 급매들이 생기며 이..
부동산 집중투자 몰빵투자, 확신 없는 분산투자는 수익률을 낮출 뿐 (평택 재건축을 되돌아보며) 집중투자와 분산투자, 부동산이든 주식이든 집중투자와 분산투자에 대한 의견은 분분합니다. 집중투자는 리스크가 크지만 수익률이 높고 분산투자는 리스크가 낮지만 수익률도 낮습니다. 오를 거라는 확신만 있다면 가장 상승할 확률이 높은 투자처에 집중해야 합니다. 하지만 확신이 없다면 하락할 확률을 최대한 낮추는 분산투자를 하게 되죠. 누군가는 집중투자, 몰빵투자가 너무 위험하다고 말하고 누군가는 분산투자는 확신 없는 바보 같은 짓이라고 말합니다. 누구의 말이 맞다고 손을 들어주기 힘듭니다. 이 차이는 투자성향의 차이도 있지만 확신, 공부의 차이입니다. 저는 작년에 평택 재건축 예정 아파트에 투자를 했는데요, 평택이 앞으로 발전할거라는 확신이 있었지만 이렇게 반응이 빨리 나타날 줄은 몰랐습니다. 최근 들어 윤곽을 ..
GTX-a 노선 파주 운정 신도시 힐푸아중대대 지역 분석, 향후 전망 몇년동안 서울, 경기도 남부지역만 오르다가 작년부터 경기도 서북부가 엄청난 급등을 보이고 있습니다. 일각에서는 서울 중심부, 남부가 너무 오르니 키를 맞추기 위해 서북부가 오르는 거라고 말하는 경우가 많은데요, 그것도 맞는 말이지만 과거와 달리 경기도 서북부의 입지적 가치가 변화하고 있습니다. 경기도 집값은 사실 서울 특히 강남과의 접근성에 따라 좌지우지된다고 할 수 있는데요, 일산, 파주를 비롯한 경기도 서북부는 서울에 진입하기가 쉽지 않아 쾌적한 자연환경,, 좋은 학군(일산)을 품고 있는데도 집값이 좀처럼 오르지 않았습니다. 특히 일산은 교통을 제외하고는 딱히 부족한 점이 없었지요. 하지만 GTX-a 노선이 착공에 들어가면서 gtx-a노선에 위치한 킨텍스, 파주 운정 등 서북부가 주목을 받기 시작했습..
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